31 consejos para comprar su primera propiedad de alquiler de los pros

Comprar una propiedad de alquiler es una inversión importante y puede ser lucrativa. Sin embargo, confíe en los profesionales que deberá tomar algunas precauciones. Investigue, tómese su tiempo y lea los consejos que le brindamos de profesionales de todo el país en la industria de bienes raíces para comprar su primera propiedad de alquiler.

Aquí hay 31 consejos para comprar su primera propiedad de alquiler de los profesionales.


1. Utilice el apalancamiento para comprar la propiedad

David Reiss, Profesor de Derecho, Facultad de Derecho de Brooklyn

Los posibles inversores inmobiliarios deben asegurarse de comprender el mercado hipotecario. Si obtiene la hipoteca correcta, podría ayudar a mantener sus costos bajos y reducir la incertidumbre sobre el flujo de efectivo de la propiedad. Usar el apalancamiento de una hipoteca liberará parte de su efectivo para que pueda guardarlo para reparaciones o una inversión futura. Sin embargo, una hipoteca puede ser un arma de doble filo ya que habrá costos financieros asociados, por lo que siempre es mejor consultar con un profesional.


2. Invierta en Bienes Raíces llave en mano

Christopher Linsell, redactor y entrenador de bienes raíces, The Close

Al buscar la propiedad de alquiler adecuada para comprar, los inversores se enfrentan al dilema clásico: elija una propiedad que necesite mucho trabajo pero que podría tener una tasa de rendimiento más alta o elija una propiedad llave en mano con una tasa de rendimiento más baja que ya tenga todos los sistemas de flujo de caja. en su lugar. Con una propiedad de alquiler llave en mano, ya tiene una propiedad en excelente estado, un administrador de la propiedad e inquilinos en fila. Si no está seguro de dónde encontrar una propiedad llave en mano; Roofstock puede ayudarlo con su búsqueda, lo que le permite buscar propiedades en hasta 40 mercados de alquiler diferentes en una amplia gama de puntos de precio e invertir en el alquiler adecuado para usted.


3. Alinee su financiamiento temprano

Michael Cetera, editor gerente de división, This Web

Si usará una hipoteca cuando compre su primera propiedad de alquiler, es importante sopesar cuidadosamente todas sus opciones de financiamiento. ¿Debe elegir una hipoteca de 15 o 30 años? ¿Tasa fija o tasa ajustable? Para sopesar mejor el costo real de sus opciones de financiamiento, los inversionistas primerizos pueden completar un breve formulario en LendingTree y dejar que varios prestamistas compitan por su préstamo. Su mercado en línea le permite comparar tarifas y ofertas rápidamente para encontrar una buena opción.


4. Invierta primero en viviendas unifamiliares

Kathy Fettke, directora ejecutiva de Real Wealth Network

Invierta primero en casas unifamiliares, ya que es la forma más sencilla de comenzar como un nuevo inversionista inmobiliario. El mantenimiento es más fácil que el de las propiedades multifamiliares o comerciales. Con un solo inquilino, no suele haber tanto desgaste en la propiedad y, cuando algo se rompe, solo tendrá que arreglar una cosa.


5. Invierta lo suficiente para tener un flujo de caja positivo

Richard Haynes, corredor y propietario, Manhattan Pacific Realty

Los compradores de propiedades de alquiler por primera vez solo deben comprar una propiedad que fluya en efectivo. La mejor manera de limitar su riesgo y aumentar sus probabilidades de éxito es asegurarse de que está poniendo suficiente dinero para tener un flujo de caja positivo. Habrá gastos inesperados, así que deja un margen de error. También le permite capear tiempos económicos difíciles. Si el flujo de efectivo de la propiedad, las fluctuaciones del mercado son menos relevantes y puede mantenerlo a largo plazo.


6. Concéntrese en su retorno de la inversión

Iris Felder, experta en alquiler y ventas de lujo, el equipo de Capone para tu hogar

Invierta en un área que obtendrá un alto retorno de la inversión. Una tasa de capitalización del 7% o más es ideal. Puede encontrar algunas ofertas increíbles en lugares que están en transición o en áreas aburguesadas. Para obtener el mayor retorno de la inversión, necesitará conocer el área y a qué precio se venden las casas en el vecindario.


7. Conozca su estrategia de marketing

Stephen Fox, cofundador de Upkeep Media

Si está invirtiendo en una propiedad de alquiler que actualmente está vacante, es crucial que encuentre inquilinos de calidad lo más rápido posible. Antes de comprar su propiedad de alquiler, asegúrese de conocer su plan de ataque para comercializar la propiedad de alquiler. Una propiedad de alquiler vacante puede consumir rápidamente su flujo de efectivo. Los mejores lugares para anunciar su propiedad de alquiler serán los principales mercados inmobiliarios en línea.


8. Compra lo que sabes

Jeff Miller, cofundador, AE Home Group

Invierta en una propiedad de alquiler en un área y un nicho en el que esté familiarizado. Aproveche sus experiencias de vida anteriores para obtener una ventaja competitiva. Por ejemplo, si es un militar retirado, compre una propiedad de alquiler cerca de una base militar local para transferencias militares. Si es un ex alumno de la universidad, compre un alquiler para estudiantes cerca del campus de su universidad. Si es enfermera, entonces compre una propiedad de alquiler para enfermeras a corto plazo cerca de su hospital.


9. Tener un contrato de arrendamiento por escrito

Jessica Dolan, organizadora del hogar y escenificadora, Room to Breathe

Tenga un contrato de arrendamiento muy claro con todos los detalles por escrito para que no haya confusión sobre las expectativas de los inquilinos. El contrato de arrendamiento debe incluir cuándo vencen los pagos, cuáles son los cargos por terminación del contrato de arrendamiento y si se permiten mascotas. El contrato de arrendamiento también debe incluir qué limpieza debe hacer el inquilino y si la calefacción debe dejarse a cierta temperatura durante el invierno.


10. Evaluar a fondo a los posibles inquilinos

Tricia Tetreault, redactora del personal de finanzas de pequeñas empresas, This Web

La selección adecuada y minuciosa de los posibles inquilinos es vital para que su primera propiedad de alquiler sea un éxito. Compañías como MyRental ofrecen una aplicación en línea gratuita para inquilinos y una suscripción mensual para propietarios para verificar direcciones anteriores, antecedentes penales e historial de desalojo. Con herramientas como estas, no hay excusa para no investigar adecuadamente a los posibles inquilinos antes de alquilarles. Este simple paso puede evitarle arrendar su alquiler a alguien con un historial cuestionable.


11. Habla con los vecinos

Don Tepper, inversor y agente inmobiliario, Solutions 3D

Toca las puertas de los vecinos y habla con ellos. Explique que está considerando comprar la propiedad y le gustaría saber si han tenido alguna dificultad con los inquilinos o el propietario. Mientras esté allí, conduzca por el vecindario y eche un vistazo a la propiedad durante el día, el fin de semana y por la noche para ver cómo es el vecindario.


12. Trabajar con una empresa de administración de propiedades

Katie Messenger, agente de bienes raíces, Keller Williams

Piense de manera realista acerca de su tiempo. ¿Tiene tiempo o ganas de contestar llamadas a las 2 am por un horno que dejó de funcionar? Si la respuesta es no, considere contratar a un administrador de propiedades. Al igual que un agente de bienes raíces, querrá entrevistar a diferentes compañías para determinar si sus servicios y tarifas valen la pena la inversión de no tener que hacer verificaciones de antecedentes, atender llamadas de mantenimiento y entrevistar a los inquilinos usted mismo.


13. Compra una propiedad con espacio al aire libre

Tom Davies, cofundador, Accelerate Homes

Un gran porcentaje de posibles inquilinos quiere disfrutar de un área acogedora donde puedan invitar a amigos o pasar tiempo solos y relajados. En general, la mayoría de los inquilinos no son exigentes con el tipo de área al aire libre, pero quieren que sea privada, utilizable y un área donde puedan darle su toque personal con plantas, muebles e iluminación decorativa.


14. Compre una propiedad multifamiliar en la que pueda vivir

Dan Green, Fundador, Growella

Para los inversionistas dispuestos a vivir en su propiedad de inversión multifamiliar, una hipoteca de la FHA ofrece la mejor combinación de tasa de interés y monto del pago inicial. Para propiedades de dos a cuatro unidades, las tasas hipotecarias de la Administración Federal de Vivienda (FHA) son aproximadamente 1 punto porcentual más bajas que una tasa convencional comparable, y el pago inicial requerido por la FHA es solo del 3.5 por ciento en comparación con el 25 por ciento o más.


15. Acepte pagos de alquiler en línea

Dennis Shirshikov, redactor del personal de finanzas de pequeñas empresas, This Web

Los propietarios experimentados han escuchado innumerables y, a menudo, muy creativas historias de cómo el pago de la renta de un inquilino terminó atrasándose. Para ayudar a mediar los cheques que se pierden en el correo, que se los comen los perros salvajes o que revientan la ventanilla del automóvil de camino al buzón, puede configurar el cobro de alquileres en línea. Con el pago en línea, no hay excusas. Sus inquilinos pueden pagarle instantáneamente con solo hacer clic en un botón e incluso configurar pagos automáticos regulares. Compañías como Avail ofrecen pago de alquiler en línea, así como un software completo de administración de propiedades para propietarios, ayudándolos a comercializar propiedades, seleccionar inquilinos, organizar arrendamientos y programar el mantenimiento.


16. Invierta en una propiedad de alquiler vacacional

Rob Stephens, gerente general, Avalara MyLodgeTax

Evalúe una posible propiedad de alquiler vacacional y busque tarifas de alquiler comparables en sitios como HomeAway y VRBO. En general, el valor de los bienes raíces aumentará con el tiempo, pero ciertos mercados experimentarán una mayor apreciación. Evalúe cómo se ha comportado históricamente el mercado e identifique áreas de crecimiento que puedan conducir a mayores rendimientos. Además, asegúrese de que las leyes de zonificación y los límites del área le permitan alquilar su casa a invitados.

Para obtener más información, puede leer nuestra guía definitiva sobre cómo comprar una propiedad de alquiler vacacional.


17. Compre una propiedad cerca de edificios de apartamentos

Jeff Rohde, Fundador, J Scott Digital

Compre en un área donde hay muchos edificios de apartamentos. Existe una demanda comprobada de propiedades de alquiler en áreas con edificios de apartamentos, ya que los inquilinos siempre están buscando un lugar para alquilar que sea una mejora respecto a un apartamento típico. Podrá satisfacer esa demanda y alquilar su propiedad sin gastar tanto en costos de publicidad.


18. Equilibre su riesgo

Stacey Corso, gerente sénior de comunicaciones, HomeUnion

Si bien los valores inmobiliarios pueden fluctuar, las personas aún necesitan un lugar para vivir cuando la economía experimenta una recesión, lo que brinda a los inversores un ingreso estable de las propiedades de alquiler. Esta es la razón por la que los inversores inteligentes entienden el valor único de elegir la propiedad pasiva de alquiler adecuada para equilibrar su riesgo. Busque siempre áreas que tengan una alta demanda de alquiler, incluso durante las recesiones.


19. Busque propiedades en todo el país

Nancy Brook, corredora e inversionista, Billings Best Real Estate

Considere comprar propiedades en otras partes del país. Es posible que pueda encontrar una propiedad que sea mucho más asequible y proporcione un mejor retorno de la inversión. Si sigue esta ruta, querrá encontrar un excelente agente de bienes raíces y administrador de propiedades en ese mercado.


20. Utilice sus fondos de jubilación para su inversión inmobiliaria

Melanie Patterson, redactora del personal de inversión en bienes raíces, This Web

Si tiene ahorros en una IRA [cuenta de jubilación individual] o en un plan Solo 401(k), no limite sus opciones de inversión solo a acciones y bonos. Use una cuenta de jubilación autodirigida a través de un proveedor como Rocket Dollar para diversificar su cartera e invertir en bienes raíces, incluida la compra de su primera propiedad de alquiler. Esta es una buena manera de aprovechar los fondos de jubilación con impuestos diferidos e invertir en bienes raíces mientras cumple con el IRS. Rocket Dollar puede ayudarlo a pagar una tarifa de registro de $ 360 más $ 15 por mes. Programe una llamada gratuita hoy para obtener más información.


21. Conozca las Regulaciones de Control de Rentas

Lisa Krause, agente de bienes raíces, Keller Williams

Familiarícese con las pautas de alquiler específicas en el municipio donde está comprando. Las pautas explican el proceso para registrar el monto de la renta legal y cómo determinar el aumento anual de la renta que puede transferir al inquilino. En ciertas situaciones, puede solicitar aumentos de alquiler adicionales, como liberación de vacantes o una asignación única para mejoras de capital. Saber por adelantado cuánto puede cobrar por el alquiler lo ayuda a determinar su inversión.


22. Obtenga consejos de otros propietarios

Corey Vandenberg, agente hipotecario, Hipoteca Platinum Home

Encontrar y mantener buenos inquilinos es un arte en sí mismo. Únase a una asociación local de propietarios o pregúntele a alguien que haya sido propietario por un tiempo y obtenga consejos sobre qué hacer y qué evitar. Este tipo de información te ayudará a evitar trampas que podrían arruinar tu primera vez. Un alquiler feliz comienza con estar bien informado.


23. Haga que se realicen inspecciones de la propiedad

Dean Myerow, profesional de bonos, Las Olas Wealth Management

Haga que un profesional realice una verificación de gas radón si está comprando en una parte del país que tradicionalmente podría tener radón saliendo de la base. También debe realizar un escaneo de sonar del suelo exterior si se trata de una casa antigua y es posible que tenga enterrado un tanque de aceite desconocido. No desea comprar un pasivo instantáneo si existe y se está filtrando.


24. Compre una propiedad lista para alquilar

Seth Lejeune, agente de bienes raíces, pregúntale cualquier cosa a Seth

Trate de encontrar algo que esté más o menos listo para alquilar. Entrar en el negocio de las inversiones no tiene por qué ser complicado, pero puede serlo si compra algo que sea una rehabilitación total. A menos que tenga experiencia en la renovación de casas, busque algo que sea llave en mano y que pueda generar flujo de efectivo. De lo contrario, podría quedarse atrás de la bola 8 cuando se trata de alquilar la propiedad. Nunca olvides que el propósito aquí es conseguir que la cosa produzca ingresos.


25. Elija una ubicación cerca de los servicios

Alexandra Axsen, propietaria y corredora administrativa, Lake Okanagan Realty Ltd.

Elija una ubicación cerca del transporte público y los servicios. Las propiedades de alquiler cerca de las universidades son ubicaciones ideales, ya que la mayoría de los estudiantes alquilarán durante los cuatro años que estén en la universidad, y sus padres generalmente proporcionarán garantías personales sobre el alquiler.


26. Elija una propiedad que sea ideal para su inquilino objetivo

Mark Painter, fundador y presidente de EverGuide Financial Group

Compre un lugar y realice mejoras que satisfagan al inquilino típico en esa área. Puede obtener el máximo valor dirigiéndose al arrendatario correcto en su área, como estudiantes, jóvenes profesionales, familias, jubilados o vacacionistas. Si compra una casa que sería ideal para familias en un área predominantemente alquilada por estudiantes o jóvenes profesionales, es muy probable que no esté maximizando el valor.


27. Haz un análisis pro forma

Shane Lee, analista de datos, RealtyHop

Haga un análisis pro forma de la propiedad que desea comprar. Mire propiedades similares en la misma área, cómo han cambiado los alquileres en los últimos 10 años y cómo se proyecta que cambien en los próximos 10 años. Una vez que tenga el crecimiento de alquiler proyectado y el costo estimado de operaciones y mantenimiento, tendrá una mejor comprensión de cuánto ingreso neto generaría la propiedad y cuánto podría ganar si la vendiera.


28. Presta atención a los ciclos económicos

Steve Pollack, director ejecutivo y cofundador de Anchor Loans

Al planificar su estrategia de inversión, preste atención a los ciclos económicos. La etapa de recesión es el mejor momento para comprar, pero también puede ser la más aterradora ya que, por lo general, la inflación y el desempleo son altos y la demanda de alquileres disminuye. Con todos esos factores de riesgo considerados, es también cuando la propiedad probablemente será la más barata. Cuando la economía entra en la fase de recuperación, las vacantes disminuyen y las tarifas de alquiler comienzan a aumentar. La fase pico incluye las etapas de expansión y contracción. Los indicadores clave de la etapa de contracción incluyen un aumento de nuevos proyectos, aumento de la inflación y aumento de las tasas de interés. Algunos mercados verán mayores tasas de vacantes y una estabilización de los precios. Comprender estos indicadores lo ayudará a saber cómo aprovechar la sincronización del mercado para realizar las inversiones más inteligentes.


29. Tenga cuidado con las restricciones de alquiler a corto plazo

Roh Habibi, fundador y director, The Habibi Group

Con el aumento de empresas de alquiler a corto plazo como Airbnb y VRBO, muchas ciudades han implementado restricciones de alquiler a corto plazo. Su asociación de condominios o asociación de propietarios de viviendas (HOA, por sus siglas en inglés) también puede tener sus propias restricciones y es posible que no permita alquileres a corto plazo de menos de 30 días. Tenga en cuenta las leyes y lea su acuerdo de HOA antes de comprar una propiedad para asegurarse de que pueda usarse como alquiler a corto plazo.


30. Factor en la tasa de absorción

Emile LEplattenier, redactor jefe, The Close

La tasa de absorción, una medida de cuánto tiempo llevará vender o alquilar todas las casas o alquileres disponibles en un área determinada, es una consideración importante al comprar en vecindarios nuevos. Si hay un exceso de propiedades disponibles en un área, es posible que desee hablar con su agente de bienes raíces acerca de por qué tantos otros inversionistas están vendiendo a la vez, o por qué los acuerdos tardan tanto en cerrarse. Las tasas de absorción del 20% o más significan que las casas se venden rápidamente.


31. Conozca a sus inquilinos heredados

Ryan Coon, fundador y director ejecutivo de Avail

Si la propiedad está ocupada cuando la compra, asegúrese de que haya inquilinos de confianza viviendo allí. Pídale al dueño anterior de la propiedad sus verificaciones de antecedentes, verificaciones de crédito y solicitudes de alquiler, así como el historial de pago de alquiler de los inquilinos.


Línea de fondo

Tenga en cuenta nuestros 31 consejos profesionales cuando compre su primera propiedad de alquiler. Pueden ayudarlo a evitar errores costosos. Recuerde investigar el vecindario en el que va a comprar y saber a qué precio se han vendido propiedades similares antes de hacer una oferta.

¿Es rentable tener una propiedad de alquiler?

Las propiedades de alquiler pueden generar ingresos, pero el retorno de la inversión no suele ocurrir de inmediato. Las inversiones en propiedades de alquiler también son riesgosas debido a la cantidad de variables que pueden afectar su rendimiento, como el mercado de la vivienda o su capacidad para mantenerla alquilada.

¿Qué debes tener en cuenta al comprar una propiedad de alquiler?

Si está interesado en ser propietario de una propiedad de alquiler, asegúrese de considerar primero estos siete factores.

  • Estado De La Casa.
  • La regla del 1%.
  • Impuestos de propiedad.
  • Costos de seguro.
  • Vecindario.
  • Propiedad administrativa.

¿Cuál es una buena tasa de rendimiento de la propiedad de alquiler?

Utilizando el cálculo de la tasa de efectivo contra efectivo, una buena tasa de retorno es del 8-12 %. Algunos inversionistas ni siquiera considerarán una propiedad a menos que el cálculo prediga al menos una tasa de retorno del 20%. Una vez más, esto depende de usted como inversor y cuál es su métrica para una buena tasa de retorno.

¿Vale la pena comprar una propiedad de alquiler?

Las razones para comprar una propiedad de alquiler incluyen el potencial de ingresos, los beneficios fiscales y la apreciación del valor de la propiedad a largo plazo. Por otro lado, las personas que esperan hacerse ricas rápidamente, piensan que los ingresos y los gastos nunca cambiarán, o que no pueden permitirse el lujo de inmovilizar el dinero, probablemente no deberían comprar una propiedad de alquiler.

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