Relación de deuda / ingreso: qué es y cómo calcularlo

La relación deuda-ingreso (DTI) mide el porcentaje de sus pagos mensuales de deuda a su ingreso bruto mensual. Por ejemplo, si los pagos mensuales totales de su deuda son de $3,000 y su ingreso bruto mensual es de $10,000, su índice DTI es del 30 %. Los prestamistas verifican esto durante el proceso de solicitud. Si bien se usa más comúnmente para préstamos personales, ocasionalmente se usa para financiar negocios cuando un negocio tiene un solo propietario. Los prestamistas generalmente requieren que las empresas tengan un DTI inferior al 50%. Sin embargo, un DTI por debajo del 40% se considera óptimo.

Cómo calcular la relación deuda-ingreso

La fórmula para calcular la relación DTI es sencilla:

Relación deuda-ingreso =
(Total de Pagos Mensuales de Deuda Recurrente) / (Total de Ingreso Bruto Mensual)

Pagos de deuda recurrentes mensuales totales

Sus deudas recurrentes mensuales totales representan todos los pagos mensuales de sus préstamos actuales. Para préstamos comerciales, esto incluye préstamos inmobiliarios comerciales, líneas de crédito, arrendamiento de equipos, préstamos para vehículos comerciales y pagos mínimos de tarjetas de crédito comerciales.

Los prestamistas también pueden tener en cuenta las hipotecas personales de los solicitantes, los préstamos con garantía hipotecaria, las líneas de crédito, los pagos de tarjetas de crédito personales, los préstamos estudiantiles, los préstamos personales, los préstamos personales para automóviles, los impuestos inmobiliarios y el seguro de propiedad si los fondos comerciales se utilizan directamente para realizar estos pagos. .

Los gastos regulares variables, como comestibles, servicios públicos y gas, generalmente no se incluyen en las deudas mensuales recurrentes. Además, los planes de suscripción mensual generalmente no se consideran una deuda recurrente porque tiene la opción de cancelar estos gastos.

Ingreso mensual bruto total

Con los préstamos comerciales, el ingreso mensual bruto representa sus ventas brutas totales menos el costo de los bienes vendidos (COGS). COGS incluye elementos, como el costo del material, el costo de la mano de obra utilizada para producir ese producto y los costos de envío. Se puede determinar un promedio mensual usando la suma de los últimos dos años de su ganancia bruta y dividiéndola por 24 meses.

Para el ingreso personal, el ingreso mensual bruto representa su ingreso mensual total antes de que se deduzcan los impuestos y otros beneficios antes de impuestos. Esto incluye fuentes de ingresos como salarios y comisiones. Sin embargo, los prestamistas generalmente solo considerarán ingresos que no sean W2, como 1099, si puede mostrar dos años de ingresos en sus dos declaraciones de impuestos anteriores.

Por ejemplo, si es un empleado W2 que gana un cheque de pago bimensual con ganancias brutas de $5,000, su ingreso bruto mensual se calcularía como $5,000 por dos, o $10,000. Si también trabaja con clientes y registró en sus declaraciones de impuestos $5,000 en el año uno y $10,000 en el año dos, los prestamistas tomarán la cantidad más baja de $6,000 y la dividirán entre 12, sumando $500 a su ingreso mensual bruto total.

Ejemplo de un cálculo de la relación deuda-ingreso

Como ejemplo de cómo calcular su relación DTI, suponga que su negocio tiene un ingreso mensual bruto de $20,000 y un pago de deuda mensual existente de $4,000. Su relación DTI se vería así:

($4,000) / $20,000 = 20% DTI

Si luego decide solicitar un préstamo de $ 100,000, su prestamista observará el pago mensual proyectado para el préstamo y lo agregará a su relación DTI existente. Al evaluar su solicitud, su prestamista calcula el pago mensual en $2,000. El pago de la deuda proyectada de $2,000 se agrega luego a su pago de la deuda existente de $4,000 al calcular su nueva relación deuda-ingreso:

($2000) + ($4000) = ($6000)
(6,000) / $20,000 = 30% DTI

Con base en el ejemplo anterior, ¿debe ser aprobado para el nuevo préstamo de $100,000 con pagos mensuales de $2,000? Teóricamente, un prestamista podría preaprobarlo por un monto de préstamo equivalente a un pago mensual de $ 4,000, lo que equivaldría a una relación DTI del 40%.

Por qué es importante la relación deuda-ingreso

La relación deuda-ingreso es importante porque mide su capacidad para cubrir los pagos del préstamo y otras obligaciones de deuda. Idealmente, los prestamistas prefieren una relación DTI para pequeñas empresas inferior al 40 % y rara vez aprobarán préstamos para empresas con una relación DTI superior al 50 %. Con los préstamos personales, una relación DTI inferior al 36 % se considera ideal, ya que los prestamistas rara vez aprueban préstamos con una relación DTI superior al 43 %. Cuanto menor sea su relación DTI, mayores serán sus posibilidades de obtener la aprobación para el financiamiento. Una relación DTI más baja también refleja finanzas estables.

El índice DTI es similar al índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR). Ambos son utilizados por los prestamistas para evaluar la capacidad de una persona o entidad para asumir deudas. Los prestamistas utilizan con mayor frecuencia el DSCR para la financiación de empresas, mientras que los índices DTI suelen utilizarse en los préstamos personales. Sin embargo, algunos prestamistas comerciales utilizarán cálculos de DTI en su suscripción.

Cómo reducir su relación deuda-ingreso

Su relación deuda-ingreso mide si su ingreso bruto mensual es suficiente para cumplir con los pagos mensuales regulares de la deuda. También es un indicador general de tu solvencia financiera. Es preferible una relación deuda-ingreso baja. Cuatro formas de reducir su relación deuda-ingreso incluyen:

  • Consolide su deuda: agrupar sus préstamos actuales en un solo préstamo más grande con un período de pago más largo reducirá su índice de DTI ya que sus obligaciones de deuda combinadas pueden reducirse. Tenga en cuenta que hacer esto puede costar más a largo plazo ya que paga intereses adicionales con el tiempo. Si su flujo de efectivo permite pagar más en un préstamo consolidado, hágalo.
  • Refinanciar préstamos con tasas de interés más altas: si prefiere no tener un pago de préstamo grande cada mes, considere refinanciar cualquier préstamo con tasas de interés altas en productos con tasas de interés más bajas. Por ejemplo, si tiene tarjetas de crédito con tasas de interés superiores al 20 %, busque tarjetas de crédito que ofrezcan tasas varios puntos porcentuales más bajas.
  • Renegociar los términos del arrendamiento: una empresa que alquila su ubicación puede renegociar un arrendamiento a más largo plazo si el propietario está dispuesto a ofrecer una tarifa de arrendamiento más baja. Esto puede reducir la obligación de deuda mensual de una empresa. Además, si tiene equipos arrendados que se pueden comprar o los términos se pueden renovar, la capacidad de pagar su arrendamiento o renovarlo puede generar algunos ahorros adicionales.
  • Pague algunas de sus deudas más rápido: esto puede ser más difícil de hacer si usted o su empresa están trabajando con un presupuesto ajustado. Sin embargo, si tiene deudas que están cerca de ser pagadas y puede eliminarlas, esto puede mejorar su relación DTI a medida que se eliminan esos pagos. Es posible que desee buscar financiamiento adicional como parte de su solicitud de préstamo con la condición de que estas deudas se paguen.

Línea de fondo

La relación deuda-ingreso mide el porcentaje de sus pagos mensuales de deuda a su ingreso bruto mensual. Cuanto menor sea su relación DTI, más probable es que sea aprobado para financiamiento. Las empresas deben esforzarse por lograr un índice de DTI por debajo del 40 %, mientras que las personas deben aspirar a un índice de DTI por debajo del 36 %. Puede mejorar su relación deuda-ingreso pagando sus deudas o refinanciándolas en préstamos con tasas de interés más bajas.

¿Cuál es una buena relación deuda-ingreso para las empresas?

La relación DTI de su pequeña empresa debe ser inferior al 50 por ciento si desea ser considerado para un préstamo. Esto significa que menos de la mitad de sus ganancias se utilizan para pagar deudas. Para maximizar sus posibilidades de aceptación del préstamo, apunte a una relación DTI del 36 por ciento o menos; cuanto más baja, mejor.

¿Cuenta un préstamo comercial en la relación deuda-ingreso?

Su relación deuda-ingreso

En términos generales, cuanto menor sea su DTI, mejor. Si tiene un préstamo comercial a su nombre (y no a nombre de su empresa), eso aumentará la cantidad de deuda que tiene y aumentará su DTI.

¿Cuál es una buena relación deuda-ingreso para un préstamo?

¿Cuál es una relación deuda-ingreso ideal? Los prestamistas generalmente dicen que la relación inicial ideal no debe ser superior al 28 por ciento, y la relación final, incluidos todos los gastos, debe ser del 36 por ciento o menos.

¿Cuál es la relación deuda-ingreso máxima que permitirá un prestamista?

Los prestamistas generalmente buscan que la relación inicial ideal no supere el 28 por ciento, y la relación final, incluidas todas las deudas mensuales, no supere el 36 por ciento.

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