Arrendar una propiedad comercial para su restaurante le permite hacer despegar su negocio sin comprar un edificio. Los arrendamientos de restaurantes suelen tener una duración de cinco a diez años y pueden incluir una serie de cláusulas específicas de la industria. Los arrendamientos onerosos de restaurantes son una causa común de los cierres de restaurantes, por lo que es importante obtener los términos más favorables cuando alquila un espacio de restaurante.
El arrendamiento de un restaurante es un contrato vinculante a largo plazo. Necesitará absolutamente un abogado para revisar las cartas de intención y redactar las cláusulas de arrendamiento. No tienes que romper el banco para encontrar uno. El Plan de asesoramiento comercial que ofrece el sitio de servicios legales LegalZoom tiene un precio de $36 por mes y le brinda acceso a abogados comerciales locales que pueden asesorarlo en todo, desde su contrato de arrendamiento hasta la estructura de su negocio. Puede visitar LegalZoom para obtener más información.
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1. Sopesar los beneficios y riesgos del arrendamiento
La ubicación de tu restaurante será la decisión más impactante que tomes cuando estés abriendo un restaurante. Algunos dueños de restaurantes optan por comprar un espacio cuando encuentran uno bueno, pero el costo de comprar una propiedad comercial puede ser prohibitivamente alto para los restaurantes pequeños. Puede arrendar el espacio del restaurante a un costo inicial mucho más bajo.
Los arrendamientos le permiten a su restaurante la flexibilidad de mudarse si la ubicación no es la adecuada. El arrendamiento generalmente le ahorra dinero que de otro modo también gastaría en impuestos a la propiedad. Es más fácil mudarse o cerrar su negocio si está cansado de administrar un restaurante al final de su contrato de arrendamiento. Si decide optar por un contrato de arrendamiento comercial, debe considerar los pasos restantes que discutimos a continuación.
2. Comprender los factores comunes de arrendamiento de restaurantes
Muchas frases únicas aparecen en el curso de la discusión de arrendamientos comerciales en general. Nuestro artículo Cómo arrendar bienes raíces comerciales: la guía definitiva contiene una lista completa de ellos. El alquiler de restaurantes, sin embargo, tiene un lenguaje específico que puede ser bastante diferente de una situación tradicional de alquiler de oficinas o tiendas minoristas. Es importante comprender esto antes de negociar el contrato de arrendamiento de un restaurante.
- Fecha de inicio del alquiler: muchos propietarios de restaurantes renunciarán a los pagos de alquiler del restaurante durante la construcción de su restaurante. Por lo general, puede obtener de 60 a 90 días, o hasta que abra el negocio, lo que ocurra primero.
- Daños liquidados: si un arrendador que no hace las reparaciones retrasa la apertura de su restaurante, es posible que le deba por su tiempo y la pérdida de ingresos.
- Contingencia de licencia de licor: si parte de su negocio de restaurante está vinculado a su capacidad para obtener licencias como una licencia de licor, puede anotarlo en su contrato de arrendamiento. Luego, si no está aprobado para obtener la licencia necesaria, puede cancelar el contrato de arrendamiento.
- Cláusula de exclusión: este lenguaje le permite rescindir el contrato de arrendamiento si sus ventas brutas no alcanzan un monto en dólares negociado previamente en un tiempo determinado.
- Acuerdo de subarrendamiento: la capacidad de subarrendar a otro inquilino es útil. Si su restaurante tiene dificultades, puede encontrar otro negocio que se haga cargo del espacio.
- Uso exclusivo: si se encuentra en un centro comercial o centro comercial, una cláusula de uso exclusivo impide que el arrendador coloque un inquilino similar cerca de su restaurante.
- Protección de quioscos/camiones de comida: otra preocupación para los restaurantes en los centros comerciales es la competencia directa de los quioscos o camiones de comida. Esto es similar a la cláusula de uso exclusivo, pero dirige el lenguaje hacia los camiones de comida o los quioscos que están estacionados a cierta distancia de su restaurante.
Además de estos términos, hay dos factores principales que debe conocer antes de finalizar una conversación sobre los arrendamientos de restaurantes. Cláusulas como quemados y porcentajes de alquiler son comunes en la mayoría de los contratos de arrendamiento de restaurantes. Ambos tienen muchos entresijos que considerar, así que exploremos más a fondo.
Cláusulas de Burn-Off
Los restaurantes, especialmente los nuevos, se consideran una inversión arriesgada. Eso puede hacer que el dueño de una propiedad se asuste por alquilar en un restaurante. Por lo tanto, los propietarios comerciales tienden a solicitar grandes depósitos de seguridad o garantías personales de usted y de cualquier socio comercial principal. Si bien esto protege al arrendador de que su restaurante no cumpla con el contrato de arrendamiento, puede aumentar sus costos y anular cualquier trabajo que haya realizado para separar sus bienes personales de su negocio.
La mayoría de los contratos de arrendamiento de restaurantes dividen la diferencia agregando cláusulas de cancelación para proteger al arrendador de incumplimientos y limitando sus obligaciones personales a un cierto período de tiempo. Por ejemplo, una cláusula de cancelación del depósito de seguridad requiere que el arrendador devuelva una parte de su depósito de seguridad después de que su restaurante haya sido un inquilino con buena reputación durante un cierto período de tiempo, o cuando su restaurante alcance un nivel de ventas acordado.
Una cláusula de cancelación de garantía personal revierte cualquier garantía personal que el contrato de arrendamiento original requería de usted o de sus socios comerciales. Una cláusula típica de cancelación de garantía personal finaliza la garantía personal después de que su restaurante haya pagado el alquiler sin incumplimiento durante tres años.
Alquiler porcentual
Este término es el más importante de entender. La mayoría de los contratos de arrendamiento de restaurantes incluyen un lenguaje que le da derecho a su arrendador a un porcentaje de sus ventas brutas como parte de su alquiler mensual. La solicitud habitual es el 7% de sus ventas brutas después de pasar un monto de ventas establecido (por ejemplo, $ 100,000). Estas cláusulas son bastante universales y casi imposibles de evitar. Usted y su abogado aún deben tratar de eliminarlo. Si no puede eliminarlo, debe negociar fuertemente esta cláusula.
No se puede exagerar la importancia de negociar el alquiler porcentual de un contrato de arrendamiento de un restaurante. Compartir su información de ventas directamente con su arrendador (como lo requiere esencialmente una cláusula de alquiler porcentual) hará que sea más difícil negociar términos favorables cuando llegue el momento de renovar su contrato de arrendamiento. Hay una razón por la que tantos restaurantes cierran a los cinco y diez años. Estos son momentos típicos para las renegociaciones de alquiler.
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La mayoría de las negociaciones de renta porcentual se enfocan en la definición del término ventas brutas. Puede parecer un término sencillo, pero hay maneras de refinarlo:
- Reste las tarifas de procesamiento de tarjetas de crédito: los restaurantes pagan del 3 al 5 % de la mayoría de las transacciones con tarjeta de crédito a los procesadores de pago y, a menudo, estas tarifas nunca llegan a su cuenta bancaria. Esto debería ser un ajuste sencillo de hacer.
- Asegúrese de que se excluyan los reembolsos y los descuentos: las ventas que se descontaron o reembolsaron no deben contarse para sus ingresos brutos.
- Ofrezca un descuento en comidas: Ofrecer a su arrendador y a los administradores de su propiedad un descuento en comidas es un gesto de buena voluntad. Combinado con la estrategia anterior, también puede ayudar a disminuir la definición de sus ingresos brutos.
- Propinas y gratificaciones: cualquier propina o gratificación que se pague a sus empleados no debe incluirse en los cálculos de ingresos brutos.
- Ventas de muebles o equipos: si vende algún equipo que no necesita, como una máquina de espresso o un montón de vasos, estos fondos no deben contarse como ingresos.
Dependiendo de su ubicación, el estilo del restaurante y las habilidades de los abogados, puede encontrar otras formas de definir mejor lo que debe y no debe incluirse en la cifra de ingresos brutos que se utiliza para determinar la cifra de su alquiler porcentual.
3. Obtenga el corredor de arrendamiento de restaurante adecuado
Hay tres tipos de corredores de arrendamiento de restaurantes: agentes de arrendamiento, corredores de inquilinos y corredores duales. Un agente de arrendamiento representa al propietario o arrendador de un edificio comercial. Él o ella gana una comisión basada en las unidades que alquilan a las empresas. Los corredores de inquilinos lo representan en su búsqueda de la ubicación perfecta para el restaurante. Algunos estados permiten un tercer tipo de corredor, un corredor dual. Un corredor dual es un corredor neutral que lo ayuda a usted y al propietario a navegar la negociación del contrato de arrendamiento.
La mejor estrategia para encontrar un contrato de arrendamiento que sea favorable a los intereses de su restaurante es trabajar con un corredor de inquilinos. Tendrá que pagar sus tarifas, pero un corredor de inquilinos puede traducirle las conversaciones de arrendamiento a un lenguaje sencillo y le ofrecerá asesoramiento y orientación. Dado que los agentes de arrendamiento representan los intereses de los propietarios, no pueden recomendar términos que sean más favorables para usted. Los corredores duales deben permanecer neutrales y tampoco pueden asesorarlo directamente.
En la mayoría de los casos, puede encontrar un corredor de inquilinos local haciendo una búsqueda en Internet de su ubicación y la frase corredor de inquilinos de bienes raíces comerciales. Un corredor local tendrá conocimiento local de buenas ubicaciones y también puede haber negociado contratos de arrendamiento con su posible arrendador en ocasiones anteriores.
Consejo: Obtenga una idea de qué ubicaciones de restaurantes están disponibles para arrendar en su área consultando sitios de listados en línea como Loopnet y Commercial Exchange.
A veces, especialmente en los mercados pequeños, es posible que no pueda encontrar un corredor de inquilinos. En este caso, un abogado de negocios es aún más valioso. Si puede encontrar uno que maneje una gran cantidad de clientes de negocios de restaurantes, aún mejor. Puede buscar sitios web de servicios legales como LegalZoom e IncFile, o pedir recomendaciones a otros propietarios de restaurantes en su área.
4. Trabaje con un abogado
Los contratos de arrendamiento de restaurantes tienen entre 20 y 40 páginas. A diferencia de los arrendamientos residenciales, los propietarios comerciales no tienen la obligación de expresarlos en un lenguaje conversacional que sea fácil de entender. La mejor estrategia para asegurar un arrendamiento comercial favorable es trabajar con un abogado de negocios. Cualquier dinero que gaste en un abogado ahora le ahorrará dinero y dolores de cabeza en el futuro.
Si su restaurante y su presupuesto operativo son pequeños, busque un abogado que trabaje con usted por horas. Los pequeños restaurantes que son propiedad de mujeres, personas de color, inmigrantes recientes o veteranos pueden encontrar abogados comerciales a través de organizaciones locales de asistencia legal o facultades de derecho. Puede encontrar dichos recursos en su área consultando el sitio web de la Asociación de Abogados de los Estados Unidos.
También puede encontrar un abogado local pidiendo recomendaciones a otros dueños de restaurantes. Los sitios web de servicios legales como LegalZoom e IncFile también mantienen bases de datos de abogados que puede buscar por ubicación y especialidad.
5. Defina las necesidades de su restaurante
Definir las necesidades de su restaurante antes de comenzar a buscar espacios lo ayudará a usted y a su corredor a moverse rápidamente al considerar diferentes espacios. Sus necesidades específicas variarán según el tipo de restaurante. Hay algunas características generales a tener en cuenta al comparar espacios de restaurante para alquilar:
- Pies cuadrados: por lo general, cuanto más grandes sean sus pies cuadrados, mayor será el alquiler. Además, una ubicación más grande significa que sus ventas deberán ser mayores, ya que la calefacción, la refrigeración y otros costos también serán más caros. Determina el tamaño que necesitas y apégate a él.
- Proporciones de uso: según el tipo de restaurante, necesitará diferentes cantidades de espacio para su personal y sus clientes. La mayoría de los restaurantes de servicio completo utilizan del 30 al 40 % de sus pies cuadrados para la cocina y del 60 al 70 % para el comedor .
- Estacionamiento: si los clientes no pueden estacionar fácilmente cerca de su restaurante, no cenarán con usted. Asegúrese de que el espacio que está alquilando tenga un área de estacionamiento designada o espacio para un puesto de valet.
- Drive-thru: especialmente en la era del distanciamiento social, las ventanas de drive-thru no tienen precio. Si su concepto necesita capacidades de drive-thru, asegúrese de que el espacio tenga suficiente espacio para agregar una.
- Ventilación: esta es una consideración importante para su equipo de cocina, planes de seguridad contra incendios y para mantener un entorno sanitario para sus clientes y empleados. Si tiene hornos de leña o equipos que producen humo, la ventilación es doblemente importante.
- Entradas y salidas: una buena práctica es tener entradas separadas para sus clientes y empleados. Si está considerando un espacio en un centro comercial o en un edificio de uso mixto, también querrá informarse sobre los muelles de carga para proveedores y la ubicación de los contenedores para la eliminación de basura.
¿Sabía que: Las ventas por pie cuadrado son una forma popular de cuantificar la rentabilidad de un restaurante? Un buen objetivo para las ventas de su restaurante por pie cuadrado es de $150 a $250.
Cree una lista de características que su restaurante debe tener frente a características que simplemente es bueno tener. Por ejemplo, una pizzería debe tener un horno de pizza (y la ventilación necesaria para ello). Si está desarrollando un concepto de restaurante sin desperdicio, un lugar designado para reciclar y compostar materiales sería imprescindible. En cualquier escenario, una barra de herradura con gabinetes iluminados con rieles podría ser agradable, aunque no necesaria.
Definir sus necesidades también puede crear oportunidades para la flexibilidad. Dependiendo de cuánto haya desarrollado su concepto de restaurante, es posible que prefiera reconceptualizar su negocio en función de un espacio disponible. Por ejemplo, suponga que encuentra una excelente ubicación con términos de arrendamiento favorables y un arrendador flexible, pero es 80% cocina y solo 20% espacio para comedor. Podría valer la pena reconceptualizar su restaurante panlatino de servicio completo como un concepto de servicio rápido para llevar.
6. Recuerda las renovaciones
Las renovaciones son comunes en los espacios de los restaurantes. Es posible que la propiedad comercial que está alquilando ya esté equipada con una cocina comercial. O puede que sea el primer inquilino de un restaurante y necesite instalar el equipo necesario usted mismo. Según el tipo de modificaciones que se necesiten, usted o el dueño de la propiedad serán responsables de pagarlas. Es importante pensar en las renovaciones que necesita ahora, así como en las modificaciones futuras que pueda necesitar.
Mejoras de Capital
Las mejoras de capital son reparaciones o renovaciones que cambiarán para siempre la propiedad y aumentarán su valor de mercado. Por lo general, los propietarios pagan por todas las mejoras de capital porque el propietario se beneficiará de ellas incluso después de que expire su arrendamiento. Ejemplos de mejoras capitales serían reemplazar los techos o actualizar los sistemas eléctricos o de plomería de los edificios.
Mejoras no capitales
Las mejoras que no son de capital son modificaciones al espacio que son específicas para su negocio de restaurante. Estas son mejoras que los futuros inquilinos pueden no necesitar o querer. Las mejoras que no son de capital pueden ser lámparas de vidrio italianas que complementen el tema de su restaurante italiano.
Espacios de Obra Nueva
En los espacios en bruto, el propietario paga cualquier trabajo estructural que deba realizarse. Es el edificio de los propietarios después de todo. Las líneas de agua, las líneas eléctricas y los sistemas de ventilación del edificio están bajo la jurisdicción de los propietarios. Sin embargo, la conexión de su equipo específico generalmente corre por su cuenta. Entonces, por ejemplo, el arrendador cubre el costo de instalar las líneas principales de agua, pero usted pagaría para extender esa línea de agua para conectarla a su máquina de hielo.
¿Sabía que: la nueva construcción también puede tener tarifas de impacto asociadas? Estas son tarifas que la ciudad o el condado cobran a un promotor inmobiliario por nuevos desarrollos inmobiliarios. Algunos desarrolladores intentan pasar estos costos a los inquilinos.
Mejoras futuras
Es posible que tenga planes para expandir o cambiar su operación durante los términos de su contrato de arrendamiento. Por ejemplo, puede planear comenzar su negocio como una operación sencilla de delicatessen y luego expandirse a la restauración en los próximos años. En este caso, querrá expandir el área de preparación de su cocina y posiblemente agregar una entrada separada para cargar pedidos grandes en carros rodantes. Asegúrese de que el espacio pueda crecer con su negocio antes de firmar en la línea de puntos.
Una nota para los franquiciados
Si está abriendo una franquicia de un restaurante más grande, es posible que el franquiciador le solicite que abra su restaurante en una fecha determinada. Su contrato de franquicia puede incluir sanciones por retrasos.
Si este es el caso, debe asegurarse de que cualquier reparación que esté cubriendo el dueño de su propiedad esté vinculada a esa misma fecha o antes. Su abogado debe redactar una cláusula en el contrato de arrendamiento que asegure que el dueño de la propiedad será responsable de cualquier multa en la que incurra debido a los retrasos en la construcción.
7. Evite el lenguaje vinculante en su carta de intención
Una carta de intención (LOI) es una carta que se escribe antes de la firma de un contrato de arrendamiento que conmemora los términos que usted y el dueño de la propiedad han discutido. Usted, el dueño de la propiedad o cualquiera de sus abogados puede redactar una LOI.
Lo más inteligente es que su abogado escriba la LOI. Si las negociaciones fracasan y no continúa con un contrato de arrendamiento, la LOI podría considerarse legalmente vinculante en algunos lugares. Su abogado se asegurará de que su carta de intención esté libre de cualquier lenguaje vinculante que pueda arrinconarlo.
Si el dueño de la propiedad (o su abogado) redacta la LOI, pídale a su abogado que la revise antes de firmarla. Si hay algún lenguaje que cree que no está claro, o sugiere que ha aceptado algo con lo que no está de acuerdo, como pagar ciertas reparaciones o futuros aumentos de alquiler, infórmele al dueño de la propiedad por escrito. No es necesario que su tono sea duro, pero es importante dejar constancia por escrito de su desacuerdo sobre los términos.
Recuerde, una LOI es parte del proceso de negociación del arrendamiento. Si hay algo sobre la LOI con lo que no está de acuerdo o entiende de manera diferente, no la firme. Haga que su abogado solicite ajustes. Si el arrendador se impacienta con usted, recuerde que es mejor perder una ubicación potencial que quedar atrapado en un contrato de arrendamiento de restaurante desfavorable.
Línea de fondo
Arrendar un espacio de restaurante tiene muchas ventajas sobre la compra de una ubicación. Los arrendamientos cuestan mucho menos por adelantado y permiten que su restaurante sea más flexible. Los arrendamientos comerciales son más complicados que los residenciales y no cuentan con el mismo grado de protección al consumidor. Negociar los términos con el arrendador es una parte esperada del proceso de arrendamiento.
Cuando busca un contrato de arrendamiento de restaurante, es imperativo que tenga un abogado de su lado para negociar términos favorables para su negocio. LegalZoom es el proveedor líder del país de soluciones legales en línea. Además de una base de datos de búsqueda de abogados en su área, LegalZoom también ofrece un Plan de asesoramiento empresarial por $36 al mes. Visite LegalZoom para ver su gama completa de servicios.
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¿Cuánto cuesta el alquiler de un restaurante en Manhattan?
En cuanto a bienes raíces, el alquiler promedio de un restaurante en Manhattan y los vecindarios calientes de Brooklyn cuesta $ 120 por pie cuadrado, mientras que el vecindario más caro de Los Ángeles tiene un promedio de $ 52 por pie cuadrado.
¿Cuánto cuesta el alquiler de un bar en Nueva York?
Para espacios de tamaño promedio, las tarifas oscilan entre $100 y $400 por hora. Los precios de los lugares que acomodan a menos de 50 personas se pueden alquilar por alrededor de $ 100 por hora, mientras que las tarifas de alquiler de bares más grandes pueden llegar a $ 2000 por hora.
¿Qué significa $/SF año?
En la industria de arrendamiento comercial, $/SF/año o $/SF/año significa el alquiler por pie cuadrado por año. ¿Porque es esto importante? Esto se debe a que la mayoría de las tarifas de alquiler comercial generalmente se cotizan en dólares por pie cuadrado anualmente.
¿Cuánto cuesta alquilar un restaurante en Toronto?
El precio promedio de alquilar un restaurante pequeño en Toronto es de $2500 al mes, mientras que el costo promedio de alquilar un restaurante grande en Toronto es de $5000 al mes.