Debido a la pandemia de COVID-19, a muchos propietarios se les prohíbe temporalmente desalojar a los inquilinos residenciales y comerciales. Si es un arrendador que estaba en el proceso de desalojo antes de que se promulgara la Ley CARES el 27 de marzo de 2020, es posible que aún pueda proceder con su desalojo. A continuación, incluimos respuestas a algunas preguntas frecuentes (FAQ) sobre la moratoria y los desalojos por el COVID-19.
Si bien lo alentamos a que trate de elaborar un plan con sus inquilinos para ayudarlos en este momento difícil, es posible que deba presentar un desalojo cuando se levante la moratoria de alquiler, o si los inquilinos interrumpen deliberadamente el disfrute tranquilo de otros inquilinos. dañar su propiedad o violar el contrato de arrendamiento más allá de la falta de pago del alquiler. Saber cómo desalojar a un inquilino comienza con la comprensión de las leyes de propietarios e inquilinos de su estado.
1. Conozca las leyes de propietarios e inquilinos de su estado
Las leyes de propietarios e inquilinos varían según el estado. Las leyes de desalojo de su estado dictarán lo que puede hacer legalmente para desalojar a un inquilino. Nunca intente desalojar a alguien sin emprender acciones legales. En la mayoría de los estados, es ilegal un desalojo hecho por usted mismo (DIY, por sus siglas en inglés), cambiar cerraduras, poner las pertenencias de los inquilinos en la calle, amenazar o coaccionar. Durante la pandemia de COVID-19, existen leyes federales y estatales que afectan su capacidad para desalojar.
Dónde encontrar las leyes de propietarios e inquilinos
Trabaje con un abogado de bienes raíces en el estado donde se encuentra su propiedad de alquiler. Si decide presentar un desalojo sin contratar a un abogado, las leyes de propietarios e inquilinos de su estado generalmente se pueden encontrar en el sitio web de su estado .gov bajo las leyes de propietarios e inquilinos o las leyes de vivienda, o puede usar nuestro mapa interactivo de estado por estado.
Para las leyes de desalojo relacionadas con COVID-19, el Proyecto de Ley Nacional de Vivienda explica qué tipo de vivienda está cubierta por la ley federal. No asuma que su propiedad está exenta si no se encuentra dentro de una de las categorías. Donde terminan las leyes federales de moratoria de desalojo, las leyes estatales llenan los vacíos, por lo que deberá consultar con su estado.
2. Consulte los términos de su contrato de arrendamiento
Si su inquilino tiene un contrato de arrendamiento a voluntad de mes a mes firmado, en la mayoría de los estados, puede desalojarlo rápidamente siempre que le dé al inquilino un aviso por escrito de 30 días para desalojar. El aviso de 30 días generalmente debe entregarse al menos 30 días antes del primer día del mes siguiente. Por ejemplo, si da un aviso de 30 días el 30 de abril, su inquilino tiene hasta el 30 de mayo para desalojar el alquiler. Si le da al inquilino el aviso de 30 días el 15 de mayo, el inquilino tiene hasta el 30 de junio. En algunos estados, no necesita dar una razón para desalojar en un aviso de 30 días para desalojar.
La falta de pago del alquiler se trata de manera diferente a otras infracciones de arrendamiento. En caso de falta de pago del alquiler, en algunos estados, puede entregar un aviso de desalojo que estipula que deben irse dentro de unos días o dos semanas. Si están en un contrato de arrendamiento a largo plazo, habrán tenido que violar los términos del contrato de arrendamiento para que usted emita un aviso de desalojo.
Para los inquilinos en un contrato de arrendamiento a largo plazo que violen los términos del contrato de arrendamiento, puede emitir un aviso de 30 días y deberá ir a la corte. Si dejaran de pagar el alquiler, usted emitiría el aviso de desalojo según el período de tiempo que las leyes estatales permiten para desalojar a un inquilino por falta de pago del alquiler, y tendría que acudir a los tribunales.
Algunas violaciones de arrendamiento para incluir en sus contratos de alquiler son:
- falta de pago de la renta
- Actividad ilegal
- Molestar a otros inquilinos y vecinos
- Subarriendo, a menos que su contrato de arrendamiento lo permita
- Mover a otros adultos a la unidad que no están en el contrato de arrendamiento
- mascotas no aprobadas
- Daño a la propiedad
Cumplir con los deberes del propietario antes del desalojo del inquilino
El contrato de arrendamiento describe los deberes tanto de los inquilinos como de los propietarios, por lo que debe asegurarse de no violar los términos del contrato al no mantener la unidad segura, en buen estado y libre de plagas. En la mayoría de los estados, existe una garantía implícita de habitabilidad. La garantía de habitabilidad establece que el arrendador debe proporcionar calefacción adecuada, agua caliente y estar libre de infestaciones.
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3. Emitir un aviso de desalojo
Un aviso de desalojo es una solicitud por escrito de un propietario a su inquilino para desalojar la propiedad de alquiler. Algunos estados requieren que la notificación sea entregada por un alguacil o alguacil. En otros estados, el aviso se envía por correo certificado. Si envía la carta por correo certificado, solicite un acuse de recibo del servicio postal. Un acuse de recibo requiere una firma, para que sepa que alguien en el hogar recibió el aviso. Rocket Lawyer ofrece una plantilla de notificación de desalojo gratuita que puede usar para iniciar el proceso de desalojo.
Un aviso de desalojo no significa que un inquilino sea desalojado automáticamente. Todos los avisos de desalojo le dan al inquilino una cantidad de tiempo fija para remediar pagar el alquiler atrasado, detener la violación del contrato de arrendamiento o enfrentar una demanda formal de desalojo en el tribunal de vivienda.
Una vez que expire el período de tiempo del aviso de desalojo (de tres a 30 días, según el estado y el tipo de aviso de desalojo), podrá presentar un desalojo formal ante el tribunal de vivienda. Algunos estados le dan al inquilino hasta 10 días para mudarse después de que gane el caso de desalojo. Si el inquilino se niega a irse, es posible que un alguacil le solicite que lo retire y que almacene sus pertenencias, a veces a su cargo.
Tipos de avisos de desalojo
Hay tres tipos de avisos de desalojo. Los primeros dos dan al inquilino opciones para curar la situación y permanecer en la unidad de alquiler. El tercero, llamado aviso de renuncia, no les da la opción de quedarse.
Aviso para pagar el alquiler o desalojar
Si su inquilino dejó de pagar el alquiler, un aviso para pagar el alquiler o renunciar podría ser suficiente para que comience a pagar el alquiler nuevamente o se vaya por su cuenta antes de tener que ir a la corte. El aviso le da al inquilino la opción de pagar el alquiler vencido para evitar más procedimientos de desalojo. Si su inquilino paga, es posible que pueda omitir el proceso de desalojo por completo. En algunos estados, los inquilinos solo obtienen esta opción una vez. Si su alquiler se atrasa en el futuro, puede desalojarlo por falta de pago, incluso si paga el alquiler atrasado.
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El aviso para curar o dejar de fumar
Si su inquilino molesta continuamente a los vecinos, daña su propiedad o realiza actividades ilegales en las instalaciones, puede dar un aviso para cumplir o desalojar la unidad. A menudo se les da un aviso para remediar o desalojar a los inquilinos que han violado los términos del contrato de arrendamiento de alguna manera. Brinda a los inquilinos las opciones de curar (detener) el comportamiento objetable que viola los términos del contrato de arrendamiento o arriesgarse a más procesos de desalojo.
Aviso para dejar de fumar
Un aviso de desalojo es un aviso de desalojo que no le da al inquilino ninguna opción para remediar la situación. Les da una cantidad de tiempo fija para mudarse de la unidad de alquiler antes de que el propietario comience el proceso de desalojo. Si bien el tiempo entre el envío de un aviso de desalojo y el inicio de los procedimientos de desalojo difiere según el estado, de siete a 30 días, siempre debe esperar un período de tiempo determinado después de enviar el aviso de desalojo antes de que pueda obtener una fecha en la corte para el desalojo.
4. Comenzar los procedimientos de desalojo
Dado que es ilegal que los propietarios tomen el asunto en sus propias manos y cambien las cerraduras, corten los servicios públicos o eliminen físicamente una propiedad de inquilinos que no pagan, su único recurso para desalojar es a través de los tribunales. Comuníquese con su abogado o vaya al tribunal de vivienda local para presentar su desalojo.
Su abogado se encargará de todo el papeleo necesario y supervisará el proceso de principio a fin, defendiéndolo en la corte en caso de que el desalojo vaya a juicio. Si se representa a sí mismo, es importante tener testigos, pruebas escritas de las violaciones y una copia de un contrato de arrendamiento firmado por usted y el inquilino. Los propietarios que no usan contratos de arrendamiento o alquiler, o que no tienen ninguna evidencia de que el inquilino viole el contrato de arrendamiento, a menudo no ganan sus casos de desalojo.
Los documentos para llevar a la corte de vivienda incluyen:
- El contrato de arrendamiento o tenencia a voluntad firmado
- Su licencia de inquilino, si su ciudad o estado lo requiere
- Copia del aviso de desalojo entregado con prueba de entrega, como un acuse de recibo firmado o una copia del alguacil
- Prueba de la infracción (fotos de daños, correos electrónicos, mensajes de texto, informes policiales, mensajes de voz)
- Una identificación con foto
Con las moratorias de alquiler y desalojo de COVID-19, no puede notificar al inquilino o presentar el desalojo hasta después de que se levante la moratoria, pero aún así es una buena idea prepararse. Esperamos que nunca necesite estos documentos, pero siempre es mejor estar preparado.
Desalojar a un inquilino en la corte
Una vez que presente el desalojo, se le dará una fecha en la corte para que se escuche su caso. Por lo general, se otorga una cita en la corte dentro de los 30 a 45 días desde el momento en que se presenta la documentación de desalojo. Sin embargo, si hay un retraso o vacaciones, puede llevar más tiempo. Es por eso que es fundamental, fuera de la moratoria de desalojo por el coronavirus, que los propietarios actúen con rapidez por las violaciones del contrato de arrendamiento y la falta de pago del alquiler.
Cómo la corte desaloja a los inquilinos
Si no tiene un abogado, es posible que desee asistir a algunos procedimientos de desalojo en la corte para ver cómo funciona el proceso. Puede esperar estar en la corte todo el día a menos que su caso se escuche temprano. No puede elegir dónde está su caso en el expediente, así que planifique en consecuencia. Además, llega temprano.
El juez fallará a favor de los inquilinos, a su favor, o puede acudir a la mediación para llegar a una resolución. Si el tribunal falla a favor de los inquilinos y deben el alquiler atrasado, el juez emitirá una orden que le da tiempo al inquilino para pagar el alquiler atrasado o enfrentar un nuevo desalojo. Si fallan a su favor, el juez le ordenará al inquilino que desaloje su unidad de alquiler, generalmente dentro de una semana o dos.
5. Ejecución de un desalojo
Si el juez falla a su favor y el inquilino no se va voluntariamente dentro de los siete a 10 días, necesitará que la oficina del alguacil entregue un aviso de desalojo. Este aviso generalmente les da de 48 a 72 horas para irse, o serán removidos físicamente. El sheriff no moverá sus pertenencias pero se asegurará de que el inquilino se vaya. Una vez que el inquilino ha desalojado, puede cambiar las cerraduras y reclamar su propiedad.
El proceso varía según el estado, pero si el inquilino no se lleva sus pertenencias, es posible que deba guardarlas, a veces a su cargo. Esta, al igual que muchas otras leyes de propietarios e inquilinos, es específica del estado, por lo que le recomendamos que contrate a un abogado que conozca las leyes de propietarios e inquilinos en su estado.
Cómo protegerse de los malos inquilinos en el futuro
Debido a que este proceso puede costarle mucho tiempo, dinero y estrés, debe tomar precauciones para mitigar los riesgos de malos inquilinos en el futuro. Si bien nunca puede garantizar que no tendrá que desalojar a un inquilino, hay algunas cosas que puede hacer para ayudar a prevenir futuros inquilinos malos, que comienzan con la evaluación de sus inquilinos.
Para protegerse de los malos inquilinos en el futuro, es posible que desee subcontratar la verificación de antecedentes de los inquilinos. Los servicios de evaluación de inquilinos como MyRental y RentPrep le brindan informes completos, que incluyen actividad delictiva, desalojo e historial de vivienda, historial crediticio y verificación de empleo.
Una alternativa al proceso de desalojo: efectivo por llaves
Algunos propietarios evitan el proceso de desalojo intercambiando dinero en efectivo por llaves. En lugar de pasar por el proceso de desalojo, el inquilino recibe un pago en efectivo a cambio de devolver las llaves y mudarse de la unidad. Hay pros y contras en el intercambio de efectivo por llaves.
Los pros son:
- Los inquilinos se van voluntariamente
- Puede costarle menos que pasar por un proceso de desalojo
- Los inquilinos pueden evitar que su crédito se dañe
- Puede solicitar que la unidad sea limpiada y reparada y libre de todas las pertenencias de los inquilinos
- Puede tomar posesión de la unidad más rápido que un desalojo y alquilarla a un inquilino calificado
Los contras son:
- Podría estar creando inquilinos profesionales que se mudan de un propietario a otro, violando el contrato de arrendamiento y esperando ser recompensados.
- Es posible que haya terminado con este mal inquilino porque otra persona hizo un intercambio de dinero en efectivo por llaves, y no hay registros judiciales de su mal comportamiento.
- Podrían sabotear o dañar la unidad.
Si aceptan cambiar dinero en efectivo por llaves, pídales que firmen y fechen el documento que rescinde el contrato de arrendamiento que incluye las estipulaciones del acuerdo de dinero en efectivo por llaves. Incluya en el lenguaje que no pueden tomar medidas en su contra después de que se hayan mudado. Su abogado puede mostrarle cómo redactar esto. Asegúrese de que hayan desalojado e inspeccione la unidad antes de entregar el efectivo y pedirles que firmen el documento.
Preguntas frecuentes sobre la moratoria de desalojo por COVID-19
Mi inquilino dejó de pagar el alquiler. ¿Cuánto tiempo tengo que esperar antes de poder desalojarme durante la pandemia de COVID-19?
La Ley federal CARES prohíbe los desalojos en propiedades cubiertas a propietarios con hipotecas respaldadas por el gobierno. Los propietarios que cumplan con las pautas federales no pueden presentar una acción judicial de desalojo ni cobrar cargos por pago atrasado durante un período de 120 días a partir del 27 de marzo de 2020. Esto podría cambiar si la pandemia continúa y el gobierno extiende la moratoria.
Después del período de 120 días, los propietarios deberán emitir un aviso de desalojo de 30 días, lo que significa que los propietarios no pueden solicitar el desalojo durante seis meses. Llevará tiempo adicional presentar, asegurar una fecha de corte e ir a la corte. Si su propiedad no está incluida en las pautas de la Ley CARES federal, puede buscar en esta base de datos de moratoria de desalojos estado por estado proporcionada por el Centro Nacional de Derecho del Consumidor (NCLC).
Como arrendador, ¿soy elegible para el Programa de Protección de Cheques de Pago (PPP) o cualquier otra fuente de financiamiento de ayuda?
La Administración de Pequeñas Empresas de los Estados Unidos considera que poseer y administrar propiedades de inversión es un negocio pasivo, por lo que los propietarios no son elegibles para el PPP. Sin embargo, puede ser elegible para el Préstamo por desastre por daños económicos (EIDL) . Los préstamos EIDL pueden ser de hasta $2 millones con garantía y hasta $25,000 sin garantía si cumple con los criterios de la SBA. A partir del 27 de abril, el gobierno no aceptará nuevas solicitudes de EIDL. No está claro si habrá una futura ronda de financiación de EIDL. También puede ser elegible para una moratoria de ejecución hipotecaria si no puede pagar su hipoteca.
Mi inquilino dejó de pagar sus facturas de servicios públicos junto con el alquiler. Me preocupa que esto dañe mi propiedad. ¿Se pueden apagar los servicios públicos durante la pandemia de coronavirus?
Muchos estados han promulgado moratorias sobre los cortes de servicios públicos por falta de pago durante la pandemia del nuevo coronavirus. La Asociación Nacional de Comisionados Reguladores de Servicios Públicos proporciona un Rastreador de Respuesta Estatal y un Mapa de Moratoria de Desconexión que brinda información sobre qué estados están bajo una orden y cuáles están suspendiendo voluntariamente los cortes.
No tengo una hipoteca respaldada por el gobierno federal y no puedo hacer los pagos porque mis inquilinos dejaron de pagar el alquiler. ¿Que puedo hacer?
Si no puede pagar su hipoteca debido a la pandemia de COVID-19, debe comunicarse con su administrador de préstamos de inmediato para analizar las opciones. Aunque la Ley federal CARES no cubre su préstamo, las agencias federales alientan a los prestamistas a trabajar con sus prestatarios que no pueden pagar su hipoteca debido al COVID-19. Su estado también puede tener una moratoria de ejecución hipotecaria para préstamos no respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac.
Línea de fondo
Las posibilidades de tener que desalojar a un inquilino en algún momento de su carrera como propietario son altas. La clave es asegurarse de seguir los pasos correctos y no ponerse en un aprieto legal. Debe conocer las leyes de propietario e inquilino de su estado y comprender su contrato de arrendamiento para poder presentar un desalojo válido y legal.
¿Cuánto tiempo toma un desalojo en Florida?
Todo el proceso se puede hacer en tan solo una semana si el desalojo no se impugna, o tomar años en circunstancias inusuales. En promedio, un proceso de desalojo toma alrededor de 15 días si no hay defensas válidas a la acción de desalojo.
¿Cómo funciona el desalojo en Florida?
Los propietarios tienen la opción de desalojar a un inquilino que no paga el alquiler en Florida. Así es cómo. Si un inquilino no paga el alquiler en Florida, el propietario puede desalojar al inquilino de la unidad de alquiler. Un inquilino tendrá tres días después de recibir el aviso de desalojo para pagar el alquiler o abandonar la propiedad.
¿Cuánto cuesta desalojar a alguien en Florida?
Tarifas de presentación inicial
| Tipo de presentación | Costo |
|---|---|
| Desalojo del inquilino sin daños (no monetario) | $185 |
| Desalojo del inquilino con daños de hasta $15,000 | $300 |
| Desalojo del inquilino con daños de más de $15,000, hasta $30,000 | $400 |
| Desalojo del inquilino con orden judicial de Distress for Rent | $270 |
¿Cómo presento un desalojo en Florida?
Solo necesitas hacer estas cosas:
- Enviar un aviso de desalojo.
- Presente una queja ante el secretario del tribunal.
- Asistir a la audiencia de desalojo.
- Presente la orden de posesión ante el alguacil local.