El desgaste normal es el daño que ocurre naturalmente en una propiedad de inversión debido al envejecimiento. Por lo general, resulta de un inquilino que vive en la propiedad y se considera una depreciación normal. No es causado por negligencia o abuso de la propiedad. Los propietarios deben reparar el desgaste normal, pero no están obligados a reparar los daños causados por el inquilino.
Desgaste normal vs daño
El desgaste normal es diferente al daño causado por el inquilino. El desgaste normal se produce naturalmente con el tiempo. Los daños causados por los inquilinos no son el resultado del envejecimiento, sino el resultado de negligencia, descuido o abuso. El propietario debe pagar el desgaste normal y los daños del inquilino no.
En la siguiente tabla, ilustraremos ejemplos de tipos de desgaste normal y daño causado por el inquilino y las diferencias entre los dos.
Diferencias entre desgaste normal y rotura frente a daño
| Tipo de material | Vida Útil Promedio | Uso y desgaste normal (Responsabilidad de los propietarios) |
Daños al inquilino (Responsabilidad de los Inquilinos) |
|---|---|---|---|
| Alfombra | 5 años | Alfombras ligeramente desgastadas que muestran algunos parches desgastados pero sin agujeros ni manchas | La mascota causó daños, como alfombras muy manchadas y alfombras rotas |
| Pisos de madera dura | 25 años | Decoloración del suelo debido a la exposición a la luz solar | Pisos de madera dura profundamente rayados o faltan piezas de la madera dura |
| Pisos de baldosas | 25 años | Lechada sucia que rodea las tejas | Baldosas rotas o astilladas o baldosas faltantes |
| ventanas | 20 años | Vidrio levemente rayado y herrajes desgastados y sueltos | Vidrios rotos, pantallas rotas, herrajes de ventanas rotas |
| Encimeras | 20+ años | Arañazos y ligeras marcas de agua | Encimeras astilladas, áreas quemadas y/o múltiples manchas |
| Paredes | Toda la vida | Grietas en las paredes causadas por asentamientos. | Agujeros en las paredes, daños por cuadros colgados |
| Pintar | 3 años | Pintura descolorida por la luz solar y raspaduras menores por el uso diario | Pintura que ha sido garabateada, colores de pintura no autorizados |
Una lista de verificación del arrendador puede ayudarlo a determinar cuál es el desgaste normal versus el daño al obligarlo a documentar todo lo anterior. Para una mejor comprensión de la diferencia entre los dos (y cuándo puede deducir el depósito del inquilino), echemos un vistazo a los dos ejemplos más comunes, que son desgaste normal frente a alfombra dañada y desgaste normal frente a pintura dañada.
Para obtener toda la información que necesita saber sobre la relación propietario-inquilino, consulte Lorman. Es un proveedor de educación continua que ofrece un curso en línea sobre la Ley Uniforme de Arrendadores e Inquilinos Residenciales, un conjunto de leyes en las que la mayoría de los estados basan sus estatutos. Un curso cuesta $199, pero puede ahorrarle miles de dólares en costos de mantenimiento al enseñarle sus derechos y responsabilidades como arrendador.
Visita Lorman
Desgaste normal versus alfombra dañada
Si la alfombra ha estado en su lugar durante 5 años o más, es responsabilidad del propietario reemplazarla, ya que esa es la duración de la vida útil de la alfombra. Si la alfombra tiene daños leves por el sol o muestra signos de desgaste, se trata de un desgaste normal y el propietario no puede culpar al inquilino.
Es responsabilidad del propietario mantener la propiedad libre de peligros. Por lo tanto, si la alfombra se ha desgastado con los años y se ha convertido en un peligro de tropiezo, el propietario debe reemplazarla de inmediato y pagarla. Pero, si la alfombra se rasgó o se deshilachó demasiado, es culpa del inquilino y el costo de reemplazarla se puede deducir del depósito de seguridad del inquilino.
Además, si la alfombra está manchada ya sea por una mascota o derramando comida, vino, suciedad y más, se considera un daño causado por el inquilino y también se puede deducir del depósito de seguridad. Las leyes estatales varían en cuanto a las leyes de propietarios e inquilinos con respecto a los depósitos de seguridad, pero en general, el propietario debe obtener una cotización de reparación de un contratista con licencia y enviar al inquilino una lista detallada de los daños junto con el cheque por el resto del depósito de seguridad.
Desgaste normal vs pintura dañada
La pintura descascarada, los daños causados por el sol o una pequeña cantidad de rozaduras se consideran desgaste normal y el propietario debe retocarlos entre inquilinos. La pintura del techo generalmente dura más ya que nadie toca constantemente el techo. La pintura del techo debe retocarse cuando se produzca una fuga o según sea necesario.
Si la pintura tiene agujeros, rozaduras excesivas u otras marcas como dibujos o garabatos, se considera daño causado por un inquilino. En este caso, el costo de reparar los daños y pintar las paredes se descontará del depósito de seguridad de los inquilinos. Puede hacerlo obteniendo una cotización de un contratista con licencia y enviando al inquilino una lista detallada de los daños, junto con el cheque por el resto de su depósito de seguridad.
La manera más fácil de discernir entre el desgaste y el daño causado por el inquilino es pensar en el desgaste como cualquier daño causado por fuerzas naturales o daño causado por el uso diario. El daño causado por el inquilino debe considerarse como un daño que requiere más que un mantenimiento de rutina para repararlo. Obviamente, esto no incluye cosas como una tubería con fugas o cosas que le sucederían a la propiedad sin importar quién fuera el inquilino.
Timothy Czekaj, abogado de bienes raíces, Czekaj Dusharm LLC
Como arrendador, hay mucho con lo que lidiar, incluidos los daños causados por el inquilino y los problemas relacionados.
Cómo deducir gastos de un depósito de seguridad
Los propietarios cobran depósitos de seguridad al comienzo de la residencia de los inquilinos. Estos depósitos de seguridad ayudan a proteger al arrendador de tener que pagar gastos que van más allá del desgaste normal. Los propietarios pueden deducir ciertos gastos causados por el inquilino de los depósitos de seguridad.
Las leyes sobre los depósitos de seguridad varían según el estado. Sin embargo, por lo general, los propietarios deben devolver el depósito de seguridad de los inquilinos y enviarles los registros contables dentro de los 21 días posteriores a la mudanza del inquilino. Esto significa que dentro de los 21 días, debe obtener una oferta del contratista para reparar el daño causado por el inquilino, restarlo del depósito de seguridad y enviar por correo a los inquilinos las deducciones detalladas y un cheque por la diferencia entre el depósito y el costo del daño.
En la mayoría de los estados, se puede usar una lista detallada de deducciones en lugar de una oferta de contratistas, pero es mejor estar seguro usando un contratista. Otras deducciones pueden incluir servicios públicos no pagados y alquiler atrasado, pero solo necesita prueba de la factura y no una oferta de contratistas. Si el propietario no envía la lista completa de deducciones detalladas a los inquilinos dentro del período de tiempo establecido, el inquilino puede llevarlos a la corte de reclamos menores.
Si el depósito de seguridad del inquilino no cubre todos los daños causados por el inquilino, el propietario puede llevar al inquilino a la corte de reclamos menores. Sin embargo, esto puede ser costoso y llevar mucho tiempo. Si el daño excede las pautas de la corte de reclamos menores, el propietario contrata a un abogado y demanda al inquilino en la corte municipal. Esto puede ser aún más costoso y lento, y puede ser difícil hacer cumplir una sentencia contra el inquilino.
Aquí hay un ejemplo para comprender mejor los depósitos de seguridad y las deducciones:
Ejemplo de deducciones de depósito de seguridad
| Monto | Descripción | |
|---|---|---|
| Depósito de seguridad recibido | $2,500 | |
| Alquiler atrasado | -$1,000 | Alquiler de junio no pagado en su totalidad |
| Cargos por pagos atrasados | -$250 | Cargos por pagos atrasados en el alquiler de junio |
| Facturas de servicios públicos vencidas | -$175 | Recibo de la luz |
| Daño de mascotas | -$250 | Limpiar y desodorizar alfombras |
| Azulejos rotos | -$350 | Reemplace los azulejos rotos y la lechada |
| Deducciones totales | $2,025 | |
| Monto del depósito de seguridad devuelto | $2500-$2025= $475 | Fondos certificados enviados por correo al inquilino |
En la mayoría de los estados, las leyes otorgan el beneficio de la duda a los inquilinos y depende del propietario probar que el daño se hizo intencionalmente y no es solo el desgaste normal. Cuanto más tiempo vive un inquilino en una propiedad, más margen de maniobra tiene, ya que ha transcurrido más tiempo para que ocurra el desgaste normal.
Como arrendador, debe estar seguro de que puede convencer a un juez de que existe una razón para restar una deducción del depósito de seguridad de los inquilinos. Este daño se limita a actos intencionales o negligentes, incluidos agujeros en la pared, daños causados por mascotas, abuso y daños causados por actos ilegales.
Sotereas Pantazes, propietario y fundador, EFynch
Regístrese para recibir semanalmente nuestros mejores artículos sobre inversión en bienes raíces Esta dirección de correo electrónico no es válida. Regístrese por para recibir semanalmente nuestros mejores artículos sobre inversión en bienes raíces Esta dirección de correo electrónico no es válida.
Cómo evitar disputas entre propietarios e inquilinos
Las disputas sobre el uso y desgaste normal y los daños causados por el inquilino pueden dar lugar a acciones legales. Para evitar esto, todas las expectativas del inquilino deben estar por escrito e incluirse en el contrato de arrendamiento para que el inquilino las conozca. Estas expectativas incluyen cosas como quién es responsable de cortar el césped, quitar la nieve y mantener las áreas comunes.
Las precauciones que un arrendador puede tomar es estar alerta en la inspección de la mudanza. Durante el arrendamiento, el arrendador debe realizar (como mínimo) inspecciones anuales para evaluar el índice de desgaste, al mismo tiempo que descubre los daños causados por el arrendatario. Las pautas del depósito de seguridad deben describirse en el contrato de arrendamiento y/o en los apéndices del contrato de arrendamiento. Debe quedar más que claro para el inquilino lo que se espera de él y en qué condiciones el propietario espera recibir la unidad, al momento de mudarse.
Jake Michels, director de administración de propiedades, RUPCO
Si el inquilino viola cualquiera de los términos del contrato de arrendamiento, incluido no pagar el alquiler o dañar la propiedad, puede ser el momento de presentar un desalojo. Dado que los desalojos pueden llevar mucho tiempo y ser costosos, una alternativa es pagarle al inquilino para que abandone la propiedad. Esto se llama efectivo por llaves. Se requiere que el inquilino se vaya dentro de un corto período de tiempo y recibirá dinero en efectivo por devolver sus llaves y no dañar más la propiedad.
Un propietario debe estar preparado para ir a la corte si el inquilino niega los reclamos por daños a la propiedad. En la corte, un juez puede pedirle al arrendador una prueba de la correspondencia, incluida la forma en que se notificó al arrendatario sobre las deducciones del depósito de seguridad. Esta es la razón por la que es importante usar correo certificado cuando envíe sus ofertas de contratista, deducciones detalladas y más, para que se pueda rastrear.
El juez también puede pedir ver prueba de dónde se guardó el depósito de seguridad y una copia del contrato de arrendamiento. Use una cuenta bancaria comercial separada para mantener los depósitos de seguridad separados de otros gastos relacionados con la propiedad. Esto hace que sea más fácil mantener los fondos separados y no mezclar nada.
En la siguiente sección, le mostramos cómo documentar el desgaste normal frente al daño en 4 pasos. Esto debería ser útil en caso de que vaya a la corte por daños causados por el inquilino.
Cómo documentar el desgaste y los daños
Al documentar el uso y el desgaste frente a los daños, es importante realizar un recorrido de entrada y salida con cada inquilino. Catalogar cualquier diferencia. Esto le ayudará a identificar lo que es responsable de pagar y arreglar lo antes posible. También sabrá cuál es la responsabilidad de los inquilinos y luego podrá deducirla de su depósito de seguridad.
Estos son los 4 pasos para documentar el desgaste y los daños:
Paso 1. Llevar a cabo la lista de verificación de mudanza de arrendador e inquilino
Imprima nuestra lista de verificación de mudanza de propietario e inquilino y revise cada habitación de la propiedad con el inquilino y la lista de verificación en la mano. Documente la condición actual y fotografíe cada área. Recuerda incluir todos los electrodomésticos y áreas exteriores de la propiedad.
Paso 2. Realice un mantenimiento regular
Un arrendador debe realizar inspecciones periódicas de la propiedad. Esto los mantendrá actualizados sobre la condición actual de la propiedad, así como sobre lo que debe corregirse de inmediato. Al realizar inspecciones de rutina, le demostrará al inquilino que se preocupa por la propiedad y espera que ellos también lo hagan. Podrá realizar un seguimiento del desgaste y podrá observar los daños causados por el inquilino durante cada inspección.
Paso 3. Responda a las solicitudes de los inquilinos
Al responder a las solicitudes de los inquilinos, le mostrará que el mantenimiento se está realizando de manera oportuna y, por lo tanto, el alquiler también debe pagarse de manera oportuna. Responder a las solicitudes de los inquilinos de manera oportuna también lo ayuda a estar al tanto de los posibles problemas. Si soluciona un problema cuando surge, es menos costoso que si el problema empeora. También lo ayudará a evitar situaciones de daños causados por inquilinos antes de que surjan.
Paso 4. Lleve a cabo la lista de verificación de mudanza del propietario e inquilino
Después de que el inquilino se muda por completo, es hora de realizar una lista de verificación de mudanza. Esta lista de verificación incluirá notas sobre la condición actual de las propiedades. Irá habitación por habitación y anotará cualquier daño y fotografiará cada área también.
Mientras completa esta lista de verificación, mire la lista de verificación de mudanza para ver en qué condiciones estaba la propiedad antes de que el inquilino se mudara. Esto le dará una idea de quién es responsable del daño. Si el inquilino causó el daño, el costo de repararlo puede deducirse de su depósito de seguridad.
Línea de fondo
Ahora ya sabe qué es el desgaste normal y la diferencia entre el desgaste normal y los daños causados por los inquilinos. El desgaste normal es importante para un propietario, ya que afecta la relación propietario-inquilino y puede costarle dinero al propietario si no se documenta adecuadamente.
¿Qué significa el uso y desgaste normal?
El uso y desgaste razonable es el daño a la propiedad que resulta del uso normal y la exposición a lo largo del tiempo. También conocido como uso y desgaste ordinario o uso y desgaste natural. El término se usa comúnmente en la ley de propietarios e inquilinos para limitar la responsabilidad del inquilino por daños a la propiedad.
¿Cuál es el mejor ejemplo de desgaste normal
Ejemplos de uso y desgaste normal
- Alfombra gastada o descolorida.
- Marcas de desgaste en pisos de madera y linóleo.
- Marcos de puertas y ventanas deformados.
- Persianas y cortinas desteñidas por el sol.
- Lechada sucia o suelta alrededor de las baldosas del piso.
- Pequeños rasguños en las paredes de las manijas de las puertas.
¿Son los rasguños de la pared un desgaste normal?
Hay daños esperados que vienen con vivir en una propiedad, es decir, raspaduras ligeras de muebles en las paredes, pequeños agujeros de clavos, alfombra gastada, etc. Estas cosas se consideran desgaste normal. Debido a que se esperan este tipo de cosas, no desea cobrarle al inquilino por ellas.
¿Qué significa el daño por desgaste normal?
El desgaste normal es el deterioro esperado en la condición de una propiedad debido al uso diario normal. Es el deterioro que ocurre en el curso de vivir en una propiedad. No es causado por abuso o negligencia. Ejemplos de uso y desgaste normal pueden incluir: Un par de pequeñas manchas en una alfombra.