El financiamiento de propiedades de inversión es la adquisición de propiedades residenciales que se utilizarán para obtener ingresos, ya sea alquilándolas o vendiéndolas para obtener una ganancia. El financiamiento de propiedades de inversión considera su historial crediticio y financiero personal además del crédito y las finanzas de su empresa. Se puede obtener un préstamo hipotecario de propiedad de inversión usando solo su ingreso personal e información crediticia.
Estos préstamos conllevan un mayor riesgo para los prestamistas porque son préstamos para propiedades que no están ocupadas por sus dueños. Por lo tanto, los requisitos de calificación son más estrictos que para las hipotecas ocupadas por sus propietarios y las tasas de interés también serán más altas. Sin embargo, las tasas tienden a ser más bajas en el financiamiento de propiedades de inversión que en el financiamiento de bienes raíces comerciales (CRE).
Si está buscando un préstamo hipotecario para una propiedad de inversión, LendingTree es un excelente lugar para comenzar. LendingTree es un mercado que le permite elegir entre varias ofertas de préstamos. Consulte el sitio web de LendingTrees para obtener más información.
Requisitos básicos para el financiamiento de propiedades de inversión
| Tasas de interés | 2,5% a 4,125%, fijo y ajustable |
| Términos del préstamo | Hasta 30 años |
| Montos máximos de préstamo | Generalmente hasta $647,200, montos más altos en áreas de alto costo o con préstamos jumbo |
| Puntaje de crédito mínimo | 680 |
| Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) | 1,25x |
| Relación deuda-ingreso (DTI) | Típicamente menos del 40% |
| Pago inicial requerido | Al menos 20% para evitar el seguro hipotecario privado (PMI) |
| Declaraciones de impuestos | Al menos dos años |
| Talones de pago | Al menos tres más recientes |
| Estados de cuenta bancarios | Al menos tres más recientes |
| Experiencia previa | Algunos prestamistas están abiertos a inversores primerizos, la mayoría quiere algo de experiencia previa |
Cualquier documentación que necesite para adquirir una primera hipoteca sobre su residencia principal será necesaria para obtener un préstamo de propiedad de inversión. Esto generalmente incluye cualquier documento de identificación, sus dos declaraciones de impuestos más recientes y sus tres talones de pago y estados de cuenta bancarios más recientes. También necesitará al menos un 20% de pago inicial, o podría verse obligado a pagar el PMI.
Las tasas de interés generalmente son al menos un 0,5% más altas en los préstamos de propiedad de inversión que en las primeras hipotecas ocupadas por el propietario. Los prestamistas también pueden querer que usted tenga experiencia previa en propiedad de inversiones. Esto variará de un prestamista a otro, así que asegúrese de investigarlo antes de presentar la solicitud. Si bien los prestamistas tienen que calcular un DSCR en las propiedades de inversión, es probable que sea su relación entre deuda e ingresos lo que pesará mucho en su posible aprobación.
Financiamiento de propiedades de inversión versus financiamiento de bienes raíces comerciales
| Términos y Tarifas | Financiamiento de propiedades de inversión | Financiamiento de bienes raíces comerciales |
|---|---|---|
| Tasas de interés | 2,5% a 4,125%, fijo y ajustable | 4.75% y más |
| Plazo del préstamo | Hasta 30 años | Hasta 25 años |
| Monto máximo del préstamo | $647,200 generalmente $970,800 en áreas de alto costo Los montos más altos se incluirían en los préstamos jumbo | Sin máximo |
| Puntaje de crédito mínimo | 680 | 600 para préstamos de dinero duro 660 para la mayoría de los demás préstamos CRE |
| Otros factores | El prestatario generalmente necesita estar bien calificado | A menudo requiere que el propietario ocupe al menos el 51 % del edificio |
| Velocidad de financiación | Generalmente 30 días o menos | 10 a 120 días |
| Proveedor | PréstamoÁrbol | Lendio |
Las razones para elegir el financiamiento de propiedades de inversión en lugar del financiamiento de bienes raíces comerciales incluyen tasas de interés más bajas, plazos más largos y tiempos de financiamiento más cortos. Además, los préstamos CRE a menudo vienen con un requisito de ocupación del propietario, lo que significa que deberá ocupar al menos el 51% del espacio en la propiedad. Esos préstamos CRE específicos no funcionarían con una propiedad de inversión unifamiliar.
Por el contrario, el financiamiento de CRE tiene una ventaja sobre el financiamiento de propiedades de inversión debido a montos de préstamo más grandes, en algunos casos sin un límite máximo, y requisitos de calificación crediticia más bajos. Sin embargo, las tasas de los préstamos inmobiliarios comerciales son casi siempre más altas y, en casos específicos, como los préstamos de dinero duro, significativamente más altas.
A menos que obtenga una hipoteca de cartera, el préstamo de propiedad de inversión que obtenga deberá cumplir con las pautas federales establecidas por la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae), incluido el tamaño máximo del préstamo. Los préstamos que exceden los límites máximos conformes se consideran préstamos jumbo. Incluso los tamaños de los préstamos jumbo suelen ser más pequeños que la mayoría de los préstamos CRE.
Otra ventaja de un préstamo hipotecario de bienes raíces comerciales es la capacidad de diferir el impuesto sobre las ganancias de capital al vender la propiedad y adquirir otra utilizando un intercambio de la sección 1031.
Para conocer los beneficios fiscales de cualquier tipo de préstamo hipotecario, consulte a su profesional de impuestos.
Tipos comunes de financiamiento de propiedades de inversión
Hay muchos tipos de financiamiento de propiedades de inversión disponibles. Cada tipo de financiación suele tener una finalidad específica que la convierte en la elección perfecta para tus necesidades. Antes de solicitar cualquier tipo específico de financiamiento de propiedades de inversión, consulte nuestra guía para obtener un préstamo para pequeñas empresas.
Préstamo Hipotecario Convencional
El tipo más común de financiación de propiedades de inversión es un préstamo hipotecario convencional. Es el mismo tipo de préstamo que se usa para financiar una casa. Sin embargo, debido a que el prestatario no vive en la propiedad de inversión, el riesgo es mayor para el prestamista. Esto significa tasas de interés más altas y, por lo general, requisitos más estrictos para las hipotecas de propiedades de inversión en comparación con las hipotecas residenciales ocupadas por los propietarios. Puede consultar con su banco local para obtener financiamiento, o puede consultar un mercado en línea como LendingTree.
Préstamos Fix & Flip
Los préstamos para arreglar y cambiar son préstamos a corto plazo que se utilizan para comprar una propiedad con dinero extra para completar las renovaciones. Al final del plazo, la propiedad se vende con fines de lucro, o el propietario buscará financiamiento permanente y la conservará con fines de alquiler. Muchos de estos préstamos caen en la categoría de préstamos CRE, pero muchos prestamistas, como LendingTree, ofrecerán préstamos fijos y reversibles para el financiamiento de propiedades de inversión.
Hipoteca Globo
Otro tipo de préstamo hipotecario a corto plazo es una hipoteca global. Este tipo de hipoteca normalmente tiene un plazo de cinco a siete años. Una parte del monto principal se paga durante el plazo del préstamo, y el resto se paga al vencimiento en un pago global. En este punto, la propiedad se puede vender, refinanciar o se puede pagar el globo en su totalidad y liberar el gravamen de la hipoteca. LendingTree también puede ayudarlo a obtener una hipoteca global.
Financiamiento del propietario
Si un prestatario no puede obtener una hipoteca para comprar una propiedad debido a un mal crédito oa una propiedad en mal estado, puede obtener financiamiento del propietario para asegurarla. El comprador realiza los pagos a plazos directamente al propietario hasta que se paga la deuda, o el comprador puede asegurar una hipoteca y completar la compra. Hay desafíos únicos específicos para el financiamiento del propietario, así que asegúrese de consultar a su profesional de impuestos y asesor legal antes de celebrar un acuerdo de este tipo.
Línea de crédito de propiedad de inversión
Una vez que haya comprado una propiedad de inversión, puede usar el capital disponible en la propiedad para asegurar una línea de crédito de propiedad de inversión. Funciona de la misma manera que una línea de crédito con garantía hipotecaria. También es similar a una tarjeta de crédito comercial en el sentido de que solo paga intereses sobre el monto utilizado en un momento dado. Se puede usar para rehabilitar una propiedad existente, comprar y renovar una nueva propiedad o pagar deudas costosas, como préstamos de dinero privado o adelantos de efectivo de comerciantes. CoreVest es un excelente proveedor de líneas de crédito de propiedad de inversión.
Préstamos HUD
Los préstamos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) le permiten comprar propiedades residenciales de una a cuatro unidades adquiridas por el HUD debido a una ejecución hipotecaria de una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA). HUD los vende para recuperar la pérdida de las ejecuciones hipotecarias. Los préstamos de dinero duro, los préstamos de la FHA y las hipotecas convencionales son opciones para comprar casas de HUD.
Si las propiedades son multifamiliares, también puede elegir entre diferentes opciones de financiamiento multifamiliar para comprar la propiedad. Existen pautas específicas para la compra de viviendas de HUD, así que asegúrese de consultar el sitio web de HUD para obtener más información. Si financia una propiedad de HUD con un préstamo de dinero fuerte, Kiavi es una excelente opción, gracias a la financiación rápida, sin cargos ocultos en sus costos de cierre y sin calificación de ingresos personales.
Hipotecas generales
Si desea adquirir varias propiedades residenciales, puede financiarlas con el mismo préstamo utilizando una hipoteca general. Las hipotecas generales son más fáciles de administrar, con menos tarifas de préstamo, un conjunto de términos y un pago para todas sus propiedades. Sin embargo, si no paga el préstamo, podría perder varias propiedades. También pueden ser más difíciles de encontrar y calificar que las hipotecas de propiedades de inversión individuales. CoreVest también es un excelente lugar para comprar hipotecas generales.
Hipotecas de interés solamente
Las hipotecas de solo interés requieren que el prestatario pague el cargo de interés continuo como un pago mensual, en lugar de pagar tanto el interés como el capital. El monto de capital restante se refinancia o paga en su totalidad al final del plazo. A pesar de las tasas de interés más altas con hipotecas de interés solamente, algunos inversionistas las prefieren debido a los pagos mensuales más bajos en comparación con las hipotecas tradicionales. Las hipotecas de solo interés a menudo aparecen como préstamos para la construcción, hipotecas globales, préstamos de dinero fuerte, préstamos puente y financiación del vendedor.
Línea de fondo
El financiamiento de propiedades de inversión puede permitirle adquirir propiedades generadoras de ingresos para ingresos por alquiler o venta con fines de lucro. Hay muchos tipos diferentes de financiamiento de propiedades de inversión. Antes de presentar la solicitud, averigüe los planes a corto y largo plazo de la propiedad para decidir el tipo correcto de financiamiento para el proyecto. Siempre debe consultar con sus asesores financieros y legales acerca de las posibles implicaciones fiscales y legales al comprar cualquier propiedad de inversión.
¿Qué puntaje de crédito se necesita para las propiedades de inversión?
A menos que planee hacer un pago inicial de propiedad de inversión del 25% o más, necesitará al menos un puntaje de crédito de 700. Sin embargo, para obtener las mejores tasas hipotecarias, mejore su puntaje a 740 o más.
¿Qué tan difícil es obtener un préstamo de inversión?
En general, solo necesitará tener un puntaje de crédito de 620 o más, una relación deuda-ingreso del 43 por ciento o menos y un historial de crédito sólido para calificar.
¿Es más difícil obtener una hipoteca para una propiedad de inversión?
Los préstamos inmobiliarios de inversión son más difíciles de obtener que los préstamos hipotecarios tradicionales, pero no son imposibles. Tienes que hacer un poco de planificación y asegurarte de que estás financieramente preparado. Sin embargo, de todos modos es mejor que trabaje para obtener un puntaje crediticio alto y una relación deuda-ingreso baja.
¿Puedo poner menos del 20% de enganche en una propiedad de inversión?
Hacer un pago inicial considerable
Dado que el seguro hipotecario no cubrirá las propiedades de inversión, por lo general deberá hacer un pago inicial de al menos el 20 por ciento para asegurar el financiamiento tradicional de un prestamista.