El programa de préstamos SBA 504 de la Administración de Pequeñas Empresas combina dos préstamos, uno de un prestamista y otro de una corporación de desarrollo comunitario (CDC), que se pueden usar para bienes raíces comerciales y otros activos fijos como equipos. La parte del prestamista cubre hasta el 50 % del préstamo, la parte de la CDC cubre el 40 % y el prestatario es responsable de proporcionar el resto.
Qué es un préstamo SBA 504
Los préstamos SBA 504 son préstamos inmobiliarios comerciales que son una combinación de dos préstamos, uno de un banco tradicional y otro de un prestamista sin fines de lucro conocido como CDC. Tanto la parte del prestamista como la parte del CDC del préstamo SBA 504 se cierran al mismo tiempo. Los préstamos SBA 504 están disponibles hasta $14 millones, con plazos de hasta 25 años y tasas de interés más bajas que las que ofrecen los bancos tradicionales.
Para qué se pueden usar los préstamos SBA 504
Un préstamo SBA 504 se puede usar para comprar terrenos y edificios existentes, para pagar mejoras y renovaciones de propiedades o para construir una nueva instalación. Además, los préstamos SBA 504 se pueden utilizar para financiar otros activos fijos, como equipos y maquinaria, o para refinanciar la deuda que se utilizó para adquirir activos fijos.
Según Andrea Roebker, directora regional de comunicaciones de la SBA:
Un préstamo 504 está diseñado para ayudar con activos fijos, incluida la compra o construcción/renovación de bienes inmuebles, así como la compra de maquinaria y equipo a largo plazo.
Según las regulaciones de préstamos de la SBA, los préstamos CDC/SBA 504 se pueden utilizar para estos fines específicos:
- Compra de terrenos y edificios existentes en el terreno
- Pagar por mejoras a la propiedad, como agregar estacionamientos, conectar servicios públicos y paisajismo
- Renovar o ampliar una instalación existente
- Construcción de una nueva instalación
- Compra de otros activos fijos como equipos y maquinaria a largo plazo
- Refinanciamiento de deuda: un refinanciamiento SBA 504 se aplica a la deuda en la que se incurrió principalmente para adquirir activos fijos elegibles para 504; la deuda existente debe tener al menos dos años y estar al día
Para qué no se pueden usar los préstamos SBA 504
Los préstamos SBA 504 son excelentes para bienes raíces comerciales, pero hay varios usos de los fondos del préstamo que están prohibidos.
Algunos de los usos restringidos de los préstamos SBA 504 son:
- Capital de trabajo
- Materiales, suministros o inventario
- Publicidad o marketing
- Gastos normales de funcionamiento
- Inversiones inmobiliarias especulativas
- Propiedades para alquilar
Si necesita un préstamo de la SBA para cualquiera de esos propósitos, lea nuestro artículo sobre préstamos SBA 7(a) . Los préstamos SBA 7(a) también se pueden usar junto con un préstamo SBA 504. Si un préstamo SBA 7(a) se adapta mejor a las necesidades de su negocio, SmartBiz ofrece tiempos de aprobación y financiamiento muy rápidos para préstamos SBA 7(a) de hasta $350,000. Además, puede precalificarlo en minutos.
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Calificaciones del préstamo SBA 504
Calificar para un préstamo SBA 504 es muy similar a calificar para un préstamo inmobiliario comercial tradicional. Deberá poder demostrar la capacidad de pago y tener un historial financiero limpio.
Algunas de las calificaciones básicas incluyen:
- Puntaje de crédito mínimo: 680
- Índice de cobertura del servicio de la deuda ( DSCR ): Al menos 1,25x; puede calcular su DSCR dividiendo su ingreso neto anual por la suma de los pagos anuales de capital e intereses de sus préstamos, que son el préstamo SBA 504 y cualquier otra obligación de deuda existente
- Pago inicial: 10% a 20% del monto combinado del préstamo CDC/SBA
- Historial financiero limpio: no debe haber quiebras recientes, ejecuciones hipotecarias, gravámenes fiscales o préstamos gubernamentales morosos en su historial financiero personal o comercial.
Además de los requisitos generales de préstamo de la SBA, el programa de préstamo SBA 504 tiene cuatro requisitos específicos: la propiedad debe estar ocupada por el propietario, se deben crear o conservar puestos de trabajo como resultado del préstamo, la empresa debe tener un valor neto de menos de $15 millones, y cualquier equipo comprado con el préstamo debe tener una expectativa de vida útil de al menos 10 años.
1. La propiedad debe estar ocupada por el propietario
Para que la propiedad cumpla con los requisitos de la SBA 504, debe estar ocupada por el propietario al menos en un 51 %. Puede alquilar parte del edificio, pero debe utilizar la mayor parte para su negocio. Si el préstamo es para una construcción nueva, el edificio debe estar ocupado por el propietario al menos en un 60 % en la ocupación inicial, aumentando gradualmente hasta alcanzar el 80 % de ocupación del propietario en 10 años.
2. Deben crearse puestos de trabajo
Como parte del proceso del préstamo, deberá explicar cómo el uso que haga de los fondos del préstamo creará o mantendrá empleos que de otro modo se perderían o cómo apoyará los objetivos de política pública. Actualmente, la regla es que se debe crear o conservar un empleo por cada $65,000 de financiación. Esto aumenta a un trabajo por cada $100,000 prestados para pequeños fabricantes.
También puede calificar para un préstamo SBA 504 mejorando otros objetivos de política pública como la conservación de energía y apoyando el desarrollo de negocios de minorías.
3. Valor neto de menos de $ 15 millones
Su negocio debe tener un valor neto tangible de menos de $15 millones y un ingreso neto promedio de menos de $5 millones después de impuestos durante los últimos dos años.
4. Al menos 10 años de vida útil del equipo
Cualquier equipo comprado con los fondos debe tener al menos una vida económica de 10 años. Algunos artículos aceptables incluyen maquinaria y equipos de fabricación o de uso comercial más grandes.
Monto máximo del préstamo SBA 504
Las reglas actuales de la SBA establecen la cantidad máxima que puede pedir prestada con un préstamo SBA 504 en $14 millones. Sin embargo, debido a las restricciones sobre el uso de los fondos y los proyectos que califican, la cantidad para la que califica su proyecto puede ser menor. La mayoría de los bancos prefieren otorgar préstamos SBA 504 para proyectos de $500 000 o más, debido principalmente al esfuerzo que se requiere para cerrar un préstamo 504.
Tasas y cargos de préstamos SBA 504
Con un préstamo SBA 504, puede esperar pagar tasas de interés bajas y tarifas mínimas. En general, la tasa de porcentaje anual (APR, por sus siglas en inglés) sobre la parte bancaria del préstamo oscilará entre el 4 % y el 10 %. Las tasas para la porción CDC del préstamo son fijas y actualmente oscilan entre 2.5% y 3% APR.
Tenga en cuenta que hay dos préstamos hechos como parte de un préstamo SBA 504. El primero es un préstamo de un prestamista tradicional, como un banco, por hasta el 50% del paquete total del préstamo. Las tarifas, los términos y las tarifas de esa parte del trato tienen muy pocas restricciones. Como tales, pueden variar de prestatario a prestatario. La mayoría de las personas consideran que las tasas y los términos de los préstamos inmobiliarios comerciales para esta parte del trato siguen siendo muy favorables en comparación con otras opciones de financiamiento.
La segunda parte del préstamo la emite la CDC, hasta el 40% del paquete. Las tasas, los términos y las tarifas de esta parte de un préstamo 504 están fuertemente regulados. El préstamo de CDC es un préstamo de tasa fija de amortización total a 10, 20 o 25 años. Funciona de la misma manera que un préstamo hipotecario tradicional. El prestatario paga pagos mensuales iguales durante la vida del préstamo, momento en el cual el préstamo está completamente pagado.
Tasas de interés y cargos del préstamo SBA 504: porción del préstamo de CDC
La tasa de interés de la porción de CDC del préstamo 504 consiste parcialmente en una tasa de interés que se fija a las letras del Tesoro que se venden en subasta mensualmente en el caso de los préstamos a 20 y 25 años y bimensualmente en el caso del préstamo a 10 años. El resto de la tasa de interés del préstamo de CDC se compone de tres tarifas:
- Tarifa de garantía de la SBA: esta es una tarifa de garantía mensual continua de la SBA de .914% del saldo principal de la nota, calculada en intervalos de cinco años, comenzando con el primer pago.
- Comisión del agente de servicio: El Agente de servicio central (Wells Fargo) cobra un 0,10 % adicional del saldo de capital del pagaré, calculado en intervalos de cinco años.
- Tasa de servicio CDC: varía entre 0,625% y 2,00%, con un máximo de 1,50% en zonas rurales. El CDC pagará el 0,125 % a la SBA cada mes y se quedará con el resto.
A partir de junio de 2021, las tasas de interés de la porción CDC del préstamo 504 son:
- 10 años plazo: 2,612%
- 20 años plazo: 2,764%
- 25 años plazo: 2,883%
Porción de CDC del préstamo SBA 504: tarifas únicas
Cuando se realiza el préstamo SBA 504, hay algunos cargos iniciales únicos. Estos serán financiados y amortizados durante la vida del préstamo.
Los costos únicos comunes incluyen:
- Comisión de suscripción: 0,375% a 0,4%
- Tarifa de procesamiento: Hasta 1.5%
- Tarifa legal: $ 2,000 a $ 5,000
- Comisión de financiación: 0,25%
- Comisión de garantía: 0,5%
Si bien todos estos cargos pueden parecer abrumadores cuando los observa individualmente, incluso con todos los cargos incluidos, solo ascienden al 2.5% al 3% del valor de su préstamo y se amortizarán con la nota del préstamo.
Porción de CDC del préstamo SBA 504: multa por pago anticipado
Las multas por pago anticipado son comunes con los préstamos inmobiliarios comerciales y también son una característica de un préstamo SBA 504. La multa por pago anticipado se calcula en una escala móvil y decreciente. La sanción se calcula sobre la tasa de interés de las obligaciones en el momento en que se emitió el préstamo, no sobre la tasa de interés efectiva del préstamo, y solo sobre la porción CDC del préstamo.
Para un préstamo con vencimiento a 20 o 25 años, la multa se aplica a los primeros 10 años del préstamo y disminuye en un 10% cada año. Para un préstamo con vencimiento a 10 años, la multa se aplica a los primeros cinco años del préstamo y disminuye en un 20% cada año.
Ejemplo: suponga que cuando se emitió un préstamo a 20 años, la tasa de interés efectiva para el mes de julio de 2019 fue del 4,060 % y la tasa de interés de las obligaciones fue del 1,980 %. La multa por pago anticipado disminuye en un 10% de la tasa de obligaciones cada año. Cae por un factor de .198% cada año.
Para este ejemplo, los porcentajes de penalización por pago anticipado se verían así:
Préstamo SBA 504 Multa por pago anticipado de CDC
| Año | Multa por pago anticipado |
|---|---|
| 1 | 1.980% |
| 2 | 1.782% |
| 3 | 1.584% |
| 4 | 1.386% |
| 5 | 1.118% |
| 6 | 0.990% |
| 7 | 0.792% |
| 8 | 0.594% |
| 9 | 0.396% |
| 1 | 0.198% |
Nota: Aunque la multa por pago anticipado es pequeña, no olvide que los préstamos SBA 504 son asumibles. No pase por alto el beneficio de que un nuevo prestatario asuma un préstamo 504 con 16 o 17 años restantes a una tasa fija baja de 4.060%. ¿Qué podría ser más atractivo para un nuevo comprador en el futuro que la oportunidad de asumir un préstamo con tasa de interés fija en estos rangos?
Tasas de interés y cargos del préstamo SBA 504: porción del préstamo para el prestamista
La tasa de interés ofrecida sobre la porción del prestamista de un préstamo SBA 504 queda a discreción del prestamista bancario o no bancario y, por lo general, oscila entre el 4 % y el 10 %. En última instancia, usted y sus representantes deben negociar las mejores tarifas, tarifas y términos posibles para su trato.
Resumen de las tasas de interés y los cargos del préstamo SBA 504 del prestamista
| Plazo y Amortización Plazo y Amortización | Préstamo de 5 a 10 años amortizable en 25 años |
| Tasas de interés | 4% a 10% Sin límite, abierto a negociación |
| Comisiones bancarias | Tarifa única del 0,5 % Sin límite, abierto a negociación |
| Tarifas de terceros | Varía e incluye costos de abogado, tasación, informes crediticios, informes ambientales, etc. |
En la mayoría de los casos, el préstamo del prestamista bancario o no bancario tendrá un plazo de cinco a 10 años amortizado en 20 a 25 años. En el caso de préstamos con plazos de 10 años, las tasas de interés generalmente se reinician después de cinco años. Esto significa que después de cinco años, su tasa de interés podría bajar, subir o permanecer igual. Depende de cuáles sean las tasas de mercado en ese momento.
Si bien la amortización larga mantendrá su pago mensual más bajo, significa que tendrá un pago global adeudado en cinco a 10 años, a menos que elija refinanciar el saldo restante. Refinanciar una primera hipoteca cuando vence un pago global puede ser problemático en algunos casos. Si su negocio experimenta una recesión antes de la refinanciación o si su propiedad se ha depreciado significativamente, puede ser difícil encontrar un prestamista dispuesto a trabajar con usted.
La porción bancaria del préstamo puede venir con su propio conjunto de costos de cierre y costos de terceros, como tarifas de tasación, tarifas ambientales, tarifas de arquitectura y tarifas legales. Afortunadamente, estos también pueden incluirse típicamente en el financiamiento.
Opciones de préstamo para bienes raíces comerciales: SBA 504 vs SBA 7(a) vs préstamo tradicional
- Préstamo CDC/SBA 504
- Préstamo SBA 7(a)
- Bienes Raíces Comerciales Tradicionales
| Tasas de interés | 2.5% a 3%, fijo en la porción de CDC 4% a 10% en la porción del prestamista |
| Depósito | 10% a 20% |
| Plazo de Reembolso |
|
| Garantía distinta de bienes inmuebles | No se requiere, a menos que también se utilice para financiar otros activos fijos |
| Monto que puede pedir prestado | Hasta $14 millones |
| Puntaje de crédito mínimo | 680 |
| ocupación del propietario | Al menos el 51% |
| Tasas de interés |
5,5% a 8%, variable |
| Depósito | Al menos 10% |
| Plazo de Reembolso | Hasta 25 años |
| Garantía distinta de bienes inmuebles | Puede requerir garantía adicional |
| Monto que puede pedir prestado | Hasta $5 millones |
| Puntaje de crédito mínimo | 680 |
| ocupación del propietario | Al menos el 51% |
| Tasas de interés | 4-10%, fijo o variable |
| Depósito | 20-30% |
| Plazo de Reembolso | Hasta 15 años |
| Garantía distinta de bienes inmuebles | Normalmente no requiere garantía adicional |
| Monto que puede pedir prestado | sin máx. |
| Puntaje de crédito mínimo | 700 |
| Ocupación del propietario | No requerido |
Los 4 principales beneficios de un préstamo SBA 504
La SBA garantizó más de un 17 % más de préstamos 504 en el año fiscal federal 2020 que en el año fiscal 2019, un aumento constante en los últimos años. La popularidad de los programas SBA 504 entre las empresas se debe a las grandes ventajas que ofrece a los prestatarios. Los cuatro beneficios principales de obtener un préstamo SBA 504 son tasas de interés bajas, se necesita un pago inicial bajo, hay plazos de pago largos disponibles y no se necesita garantía adicional.
1. Tasas de interés bajas
Las tasas de interés para la parte CDC del préstamo están limitadas por la SBA y actualmente oscilan entre el 2,6 % y el 3 %. Esa tasa es fija y no aumentará durante la vigencia del préstamo. El préstamo de los bancos no tiene estas limitaciones. Las tasas suelen oscilar entre el 5 % y el 10 % y pueden ser fijas o variables.
2. Pago inicial bajo
Mientras que la mayoría de los préstamos comerciales tradicionales requieren un pago inicial del 20 % al 40 %, un préstamo SBA 504 requiere un pago inicial tan pequeño como el 10 %. Si su negocio es una startup o la propiedad que desea comprar es un edificio de un solo uso, necesitará un pago inicial del 15%. Los requisitos de pago inicial aumentan al 20% para las nuevas empresas que compran propiedades de un solo uso.
Incluso si está operando un negocio nuevo y comprando un edificio de un solo uso, el requisito de pago inicial del 20% con el préstamo SBA 504 es ventajoso. Como empresa nueva, muchos prestamistas tradicionales pueden dudar en ofrecer financiamiento y, si se ofreciera, probablemente implicaría un pago inicial mucho mayor.
3. Plazos de pago largos
Si bien la mayoría de las hipotecas comerciales tradicionales son préstamos de cinco a 10 años, la porción CDC de un préstamo SBA 504 tiene un plazo de 10 años para equipos y plazos de 10, 20 o 25 años para bienes raíces. Por lo general, la parte bancaria del préstamo tiene un plazo de siete años para equipos y de 10 años para bienes inmuebles. El plazo de pago más largo que se ofrece en el préstamo CDC reduce el pago mensual, lo que hace que los pagos sean más asequibles.
4. Sin garantía adicional
Los bienes inmuebles u otros activos fijos que se financian con el préstamo SBA 504 generalmente son suficientes como garantía. Sin garantía adicional requerida más allá de los bienes raíces o los activos fijos que está financiando, sus activos restantes permanecen libres de gravámenes.
Cómo solicitar un préstamo SBA 504
La porción bancaria de un préstamo SBA 504 puede ser financiada por cualquier banco, cooperativa de crédito o prestamista comercial que trabaje con la SBA. Muchas instituciones financieras se asociarán con un CDC y podrán ayudar a encontrar un socio de CDC. Por el contrario, un CDC local puede asociarse con varios bancos en su área.
Hay 243 CDC en todo el país. Para encontrar uno que funcione con usted, sugerimos usar la herramienta CDC Finder de la SBA. Además, las clasificaciones de los principales prestamistas 504 en su área pueden estar disponibles a través de las oficinas de distrito de la SBA.
Cuando presente la solicitud, se requerirá un plan de negocios y proyecciones financieras. Además, las últimas tres declaraciones de impuestos para el negocio y cualquier propietario con un 20% o más de participación en la propiedad deberán proporcionarse con la solicitud.
Una buena opción de préstamo para los préstamos SBA 504 es Lendio. Lendio es un corredor en línea que trabaja con más de 70 instituciones financieras y proporcionará numerosas coincidencias potenciales para su aplicación. Puede ahorrarle tiempo buscando un banco o CDC para trabajar.
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Línea de fondo
Un préstamo SBA 504 es uno de los primeros tipos de financiamiento que debe considerar si está comprando bienes raíces comerciales para operar su negocio o si está comprando equipos a largo plazo que mantienen su valor. El bajo pago inicial permitirá que su pequeña empresa conserve más efectivo para capital de trabajo, y las bajas tasas de interés y los largos plazos de pago serán más fáciles para su flujo de caja.
¿Puedo usar mi préstamo de la SBA para cualquier cosa?
De acuerdo con la SBA, puede utilizar estos préstamos para "la mayoría" de los fines comerciales, incluida la puesta en marcha, la expansión, la compra de equipos, el capital de trabajo, el inventario o la compra de bienes raíces. Los préstamos de la SBA están garantizados, lo que significa que las agencias de la SBA garantizan un porcentaje del monto del préstamo al prestamista, lo que reduce su riesgo.
¿Puedes usar un préstamo de la SBA como pago inicial?
Sí, el requisito mínimo de pago inicial del préstamo de la SBA es del 10 % en los préstamos 7(a) y 504 y se basa en el flujo de efectivo y la garantía de una empresa. Un flujo de caja débil o una garantía de bajo valor pueden aumentar el requisito de pago inicial hasta un 30 % del monto del préstamo.
Para qué no puede usar un préstamo de la SBA
¿Para qué no se puede usar un préstamo de la SBA?
- Pagos, distribuciones o préstamos a un asociado del solicitante, excepto la compensación por los servicios realmente prestados a una tarifa justa y razonable (énfasis añadido);
- Inversiones en bienes muebles o inmuebles adquiridos y mantenidos principalmente para la venta, arrendamiento o inversión;
¿Puede usar un préstamo de la SBA para comprar bienes raíces comerciales?
Puede usar un préstamo SBA 504 para comprar, construir o mejorar bienes raíces comerciales o para comprar equipo pesado. Hable con uno de nuestros expertos en préstamos SBA 504 para saber cómo puede aprovechar un préstamo inmobiliario comercial SBA a largo plazo, con tasa fija y bajo pago inicial (solo 10%).