Un intercambio 1031 le permite a un inversionista o propietario de un negocio vender una propiedad comercial, adquirir otra y diferir los impuestos sobre las ganancias de capital en el proceso. El nombre hace referencia a la sección 1031 del código fiscal de los Estados Unidos.
Cuando una propiedad se vende en efectivo, los ingresos netos incurren en un impuesto sobre las ganancias de capital. Sin embargo, si el inversionista usa los ingresos para comprar otra propiedad del mismo tipo, ese impuesto puede ser diferido. Un intercambio 1031 también puede aumentar su poder adquisitivo al permitirle reinvertir las ganancias totales de la venta de una propiedad en lugar de las ganancias que se han reducido debido a los impuestos estatales y federales.
Al considerar un intercambio similar, es fundamental que consulte a un profesional de impuestos para comprender las ramificaciones de la transacción en los impuestos actuales y futuros. Esta guía le brindará una comprensión básica de un intercambio de la sección 1031, pero debe usarse junto con el asesoramiento fiscal profesional.
8 pasos para completar un intercambio 1031
La propiedad comprada en un intercambio del mismo tipo debe tener un valor igual o mayor, a menos que use los fondos sobrantes para renovar la propiedad.
Generalmente hay ocho pasos para completar un intercambio 1031. Por lo general, los realizará un profesional para usted, ya que pueden ser complicados. Los ocho pasos incluyen:
- Vender la propiedad de inversión.
- Entregue las ganancias de capital a un intermediario calificado, como una empresa de cambio o una corporación.
- Identifique una propiedad del mismo tipo dentro de los 45 días.
- Envíe una carta de deber a su intermediario calificado.
- Negociar con el vendedor de la propiedad del mismo tipo.
- Acordar un precio de venta.
- Haga que el intermediario transfiera las ganancias de capital al titular oa la compañía de títulos.
- Complete el Formulario 8824 del IRS.
Además de evitar los fuertes impuestos sobre las ganancias de capital, un intercambio 1031 también le permitirá diferir la recuperación de su depreciación, que es un procedimiento para recaudar impuestos sobre la renta sobre la cantidad de depreciación reclamada en su propiedad. Esto podría ahorrarle hasta un 25% en la depreciación de su propiedad.
Además, podría evitar los impuestos estatales con un intercambio en especie. Algunos estados requieren que el comprador o el vendedor paguen impuestos estatales sobre la renta, conocidos como retención estatal obligatoria, cuando se vende una propiedad. La propiedad transferida en un intercambio 1031 puede recibir una exención.
Recuerde que estos son impuestos diferidos porque tendrá que pagarlos si finalmente vende la nueva propiedad en efectivo.
Tipos de intercambios 1031
Los tres tipos de intercambios del mismo tipo son:
- Intercambio 1031 retrasado: Esto es lo mejor para los inversores y dueños de negocios que desean vender su propiedad y diferir las ganancias de capital comprando otra propiedad similar. Este es el tipo más común de intercambio 1031.
- Intercambio 1031 de construcción/mejora: esto es lo mejor para los inversionistas que desean comprar una casa que necesita reparaciones de menor valor y usar el resto del dinero para renovaciones. Las renovaciones deben estar terminadas dentro de los 180 días o podrían estar sujetas al impuesto a las ganancias de capital.
- Intercambio 1031 inverso: esto es lo mejor para inversores y dueños de negocios que desean comprar una nueva propiedad del mismo tipo antes de vender su propiedad existente. El intercambio 1031 inverso es el tipo de intercambio menos común; se usa cuando el comprador busca comprar una propiedad cuando el mercado está a la baja y vender una propiedad existente cuando el mercado sube. Esto es difícil de cronometrar en la ventana de tiempo limitada asignada por la sección 1031.
1031 Reglas de intercambio
Hay cinco reglas de intercambio 1031 que debe conocer. Nuevamente, consulte a su profesional de impuestos para obtener más detalles sobre cómo se aplican estas reglas a su transacción.
- Regla de bienes del mismo tipo: Los bienes adquiridos deben ser de la misma naturaleza y carácter, aunque difieran en grado o calidad. Es una regla muy vaga, por lo que su profesional de impuestos puede ayudarlo a tomar esa determinación.
- Regla de tiempo de identificación de la propiedad: al cerrar la venta inicial de su propiedad, tiene hasta 45 días para identificar una propiedad similar entregando una carta a un intermediario calificado. Es posible identificar hasta tres propiedades. Puede pasar de tres, pero el valor total de esas propiedades no puede exceder el 200% del valor de la propiedad vendida.
- Regla de tiempo de compra de propiedad: tiene 180 días a partir de la venta de su propiedad para comprar su nueva propiedad. El trato debe cerrarse dentro de los 180 días, con las ganancias de capital transferidas al titular oa la compañía de títulos que maneja el cierre.
- Regla del valor de la propiedad: para diferir todas las ganancias de capital y evitar pagar el impuesto total sobre las ganancias de capital, deberá reinvertir todo su capital en una nueva propiedad de igual o mayor valor. Si hay una diferencia que no se invierte en mejoras, será gravable a la tasa de impuesto a las ganancias de capital.
- Regla del tiempo de retención: si bien no existe una regla estricta sobre el tiempo que necesita para retener su propiedad inicial, al IRS generalmente le gusta ver la propiedad retenida por más de un año. El IRS quiere que las propiedades se mantengan como inversiones a largo plazo en lugar de propiedades de arreglar y cambiar.
Para quién es adecuado un intercambio de la Sección 1031
Los inversores inmobiliarios suelen utilizar un intercambio del mismo tipo, especialmente cuando venden una propiedad de alquiler y adquieren otra. Antes de comenzar el proceso de obtener un préstamo para pequeñas empresas para el financiamiento de propiedades de inversión que involucre un intercambio similar, consulte a su profesional de impuestos y expertos legales para asegurarse de que todos sus intereses comerciales estén protegidos. Además, asegúrese de consultar las últimas tarifas de bienes raíces comerciales antes de comprar una nueva propiedad.
Los intercambios de la Sección 1031 también pueden ser utilizados por propietarios de pequeñas empresas que buscan vender un negocio y adquirir uno nuevo. Se puede utilizar un intercambio del mismo tipo porque una empresa se compone de bienes inmuebles, como bienes inmuebles y activos. No se puede utilizar para conceptos intangibles como el fondo de comercio y la reputación. Un intercambio 1031 que involucre negocios se usa mejor cuando los dos negocios tienen propiedades y equipos similares, como un restaurante para otro.
Empresas que ofrecen ayuda de intercambio 1031
Además de sus profesionales legales y de impuestos, debe solicitar la ayuda de una empresa de intercambio 1031 o un intermediario para que lo ayude con el proceso.
El único propósito de las empresas de intercambio 1031 es conocer los entresijos de los requisitos del IRS con intercambios similares. La firma servirá como su intermediario en el proceso. Equity Advantage es un excelente ejemplo de una empresa de intercambio 1031 que ayuda a los inversores inmobiliarios y propietarios de negocios.
Un intermediario de intercambio 1031 es una empresa que solo facilita intercambios 1031. No existe ningún requisito de que estas empresas estén autorizadas, aseguradas o vinculadas, así que asegúrese de investigar a fondo cualquier empresa antes de firmar con ella. Un excelente ejemplo de una empresa de intercambio similar es 1031 Corporation. La empresa se especializa en intercambios inversos y de mejora. 1031 Corporation también puede ayudarlo a encontrar propiedades adecuadas para completar su intercambio.
Ejemplo de un intercambio 1031
Esta es la razón por la que un intercambio 1031 puede ser fundamental para su negocio: no solo difiere los impuestos sobre las ganancias de capital, sino que también puede aumentar su poder adquisitivo en una nueva propiedad.
En este ejemplo, vendió una propiedad por $ 1 millón y recibió ganancias netas de $ 500,000, que también es una ganancia de capital.
- Sin usar un intercambio 1031, los $ 500,000 se gravarán hasta en un 40% (una combinación de ganancias de capital federal, recuperación de depreciación, ganancias de capital estatales e impuesto sobre la renta de inversión neta). Esto le deja solo $300,000 para invertir en una nueva propiedad. Si asume un pago inicial del 25% en una propiedad nueva, lo máximo que podría comprar en reemplazo es una propiedad con un valor de $1.2 millones.
- Sin embargo, al utilizar un intercambio 1031, puede reinvertir los $ 500,000 completos en una nueva propiedad. Con un pago inicial del 25%, la nueva propiedad que puede comprar con los $500,000 completos como pago inicial ahora es de $2 millones.
Al usar el intercambio 1031, no solo aplazó su carga fiscal, sino que también puede comprar una propiedad por valor de $800,000 más con las mismas ganancias netas de la venta anterior.
Línea de fondo
Un intercambio 1031 es un código de impuestos del IRS que puede ayudarlo a ahorrar dinero en la venta de una propiedad comercial o de inversión. Le permite diferir el impuesto a las ganancias de capital siempre que la propiedad adquirida sea del mismo tipo que la vendida. El uso de un intercambio 1031 también puede aumentar su poder adquisitivo para nuevas propiedades comerciales.
Esto puede ser un proceso muy complejo. Además de la información de esta guía, debe contar con sus profesionales legales y de impuestos, junto con una empresa de intercambio 1031 o un intermediario, para que lo ayuden con cualquier intento de utilizar un intercambio similar.
¿Puedes cambiar 1031 a un negocio?
Un intercambio 1031 se usa comúnmente para transacciones de inversión inmobiliaria, pero también se puede usar para comprar un negocio. Invertir en un negocio puede ser costoso si se consideran las implicaciones fiscales. Es por eso que un intercambio 1031 es atractivo cuando desea comprar un negocio con los fondos de la venta de una propiedad de inversión.
Qué descalifica una propiedad para ser utilizada en un intercambio 1031
Según IRC §1031, las siguientes propiedades no califican para el tratamiento de intercambio con impuestos diferidos: Acciones en comercio u otra propiedad mantenida principalmente para la venta (es decir, propiedad mantenida por un desarrollador, "flipper" u otro comerciante) Valores u otras evidencias de endeudamiento o interés. Acciones, bonos o pagarés.
Quién no puede hacer un intercambio 1031
El interés en una sociedad no se puede utilizar en un intercambio 1031: los socios en una LLC no poseen una propiedad, poseen una participación en una entidad propietaria, que es el contribuyente de la propiedad. Los intercambios 1031 son realizados por un solo contribuyente como un lado de la transacción.
¿Puedes hacer un intercambio 1031 en varias propiedades?
La Sección 1031 del IRC permite el intercambio de varias propiedades en una o más propiedades de reemplazo.